Nel Nord Italia i redditi sono alti, ma lo sono anche le locazioni. Abbiamo incrociato dati ufficiali sul costo della vita e sugli affitti per fornire una risposta definitiva. Una ricerca originale targata Edilnet.
Vivere in affitto nel nord Italia: una missione impossibile?
La crisi abitativa morde dappertutto, ma in alcune città morde di più. Alcune di queste, almeno nell’immaginario collettivo, si trovano nel nord Italia. Da qui, la domanda: quanto bisogna guadagnare per vivere in affitto nel settentrione? Una domanda difficile a cui rispondere, ma non impossibile.
Servono metodo e dati. E sono proprio quelli che utilizzeremo qui. Incroceremo dati ufficiali per fornire una risposta chiara e definitiva, distinguendo tra grandi e piccole città, tra centro e periferia, tra bisogni abitativi dei singoli individui e delle famiglie.
E questo è solo l’inizio. È la prima parte di un’analisi targata Edilnet che, partendo proprio dal nord Italia, si allargherà nel resto della penisola.
Vivere in affitto nel nord Italia: il nostro approccio
Prima di tutto, una nota di metodo. Per rispondere alla domanda con cui abbiamo aperto l’articolo, utilizzeremo i dati sui canoni di locazione rilevati dall’Ufficio Studi di idealista, aggiornati a settembre 2026, che misurano i canoni richiesti sul mercato libero quartiere per quartiere e comune per comune.
Li declineremo per città e per tipologia di residente, ipotizzando un bilocale di 50 metri quadri per il singolo e un trilocale di 90 metri quadri per una famiglia di quattro persone. Approfondiremo le casistiche più importanti, mentre riassumeremo le altre in una comoda tabella.
Successivamente, raccoglieremo i dati sui redditi medi, utilizzando come fonte le dichiarazioni dei redditi pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze relative all’anno d’imposta 2024, che forniscono il reddito medio dichiarato comune per comune, e l’indagine ISTAT sulle condizioni di vita e il reddito delle famiglie, che fornisce il reddito familiare netto per ripartizione geografica e tipologia di nucleo.
Per il costo della vita ci affideremo all’indagine ISTAT sulle spese per consumi delle famiglie, pubblicata l’8 ottobre 2026 con i dati dell’intero 2025.
Un’ultima precisazione, ed è forse la più importante. I canoni di idealista misurano quanto viene chiesto oggi a chi cerca casa, non quanto paga chi in quella casa ci abita già da anni. Abbiamo scelto questa fonte per un motivo, ovvero per mettere la nostra analisi a disposizione chi la casa la deve trovare adesso.
Infine, considerando come soglia di sostenibilità un rapporto tra affitto e reddito del 30% ( il criterio convenzionalmente adottato dagli istituti di credito per valutare la sopportabilità di una rata e lo standard più diffuso negli studi internazionali sull’accessibilità abitativa) tireremo le somme sulla gravità della crisi abitativa.
Vivere in affitto nelle grandi città Milano, Torino, Genova
Partiamo da Milano, che è il caso estremo e quindi il più istruttivo. A settembre 2026 il canone medio richiesto nel capoluogo lombardo è di 22,4 euro al metro quadro: significa che un bilocale di 50 metri quadri costa circa 1.120 euro al mese, ossia 13.440 euro l’anno.
Per un single che volesse destinare all’affitto non più del 30% di quanto guadagna, servirebbe un reddito lordo di 44.800 euro. Il reddito medio dichiarato a Milano è di 40.237 euro: il più alto d’Italia tra i grandi comuni, e comunque insufficiente. Il milanese medio, a Milano, un bilocale non se lo può permettere restando entro la soglia.
Per una famiglia di quattro persone la situazione peggiora in modo netto. Un trilocale di 90 metri quadri ai prezzi medi milanesi costa 2.016 euro al mese, 24.192 euro l’anno. Restare entro il 30% richiederebbe un reddito familiare di oltre 80.000 euro. Il reddito mediano delle coppie con figli in Italia, secondo l’ISTAT, è di 49.894 euro netti: quella famiglia, a Milano, destinerebbe all’affitto quasi metà di quanto incassa, cioè oltre il 48%.
Torino racconta una storia diversa. Il canone medio è di 13,5 euro al metro quadro, poco più della metà di Milano, e il bilocale costa 675 euro al mese. Per il single servirebbe un reddito di 27.000 euro contro i 28.860 euro effettivamente dichiarati in media: il torinese medio, a differenza del milanese, la soglia la rispetta. Ma la rispetta per un soffio, con un margine di meno di duemila euro l’anno.
E c’è un dettaglio che va segnalato, perché va in direzione opposta rispetto al capoluogo lombardo: mentre a Milano i canoni calano dello 0,5% su base annua, a Torino crescono del 6,8%, e il valore di settembre 2026 è il massimo mai rilevato dal portale. Di questo passo, il margine evapora nel giro di un anno.
Genova è la più accessibile delle tre, con 10,7 euro al metro quadro e un bilocale a 535 euro al mese. Al 30% servirebbe un reddito di 21.400 euro, contro i 26.834 dichiarati in media: qui il margine esiste davvero, e vale un quarto del reddito.
Ma anche qui la dinamica preoccupa: più 10,6% in un anno, il tasso di crescita più alto fra le tre città. E per la famiglia di quattro persone, con un trilocale a 963 euro mensili, il reddito necessario salirebbe a 38.520 euro, una cifra ancora alla portata di un nucleo con due percettori.
Una nota che cambia la prospettiva: il costo della vita in queste tre città è quasi identico. Le famiglie lombarde spendono in media 3.066 euro al mese, quelle liguri 2.915, quelle piemontesi 2.781. A separare Milano da Genova non è il carrello della spesa, né i trasporti, né le bollette. È solo e soltanto la casa.
Vivere in affitto fuori dalle metropoli: si risparmia davvero?
La risposta istintiva alla crisi abitativa è spostarsi fuori. Vediamo se funziona, e quanto.
A Sesto San Giovanni, che con Milano condivide la metropolitana e un confine comunale, il canone scende a 15,2 euro al metro quadro: un bilocale costa 760 euro al mese, il 32% in meno che in città. Il reddito necessario per il single scende da 44.800 a 30.400 euro. Basta attraversare il confine comunale perché un reddito medio torni a essere sufficiente.
Spostandosi più lontano il salto diventa più evidente. A Legnano, trenta chilometri dal centro di Milano, si pagano 12 euro al metro quadro: 600 euro al mese per il bilocale, 1.080 per il trilocale.
Rispetto a Milano città il risparmio è del 46%, quasi la metà. Per il single il reddito necessario scende a 24.000 euro, per la famiglia a 43.200: entrambe cifre al di sotto dei redditi medi della zona.
In Piemonte la geografia dei prezzi è più compressa, perché si parte da un capoluogo già meno caro. A Moncalieri il canone è di 9,2 euro al metro quadro, il 30% meno di Torino: 460 euro per il bilocale, 828 per il trilocale, che si traducono in 18.400 e 33.120 euro di reddito necessario.
A Chieri si scende ancora, a 8,7 euro al metro quadro e 435 euro mensili per un bilocale. È il valore più basso tra tutti quelli che abbiamo esaminato, e corrisponde a un reddito necessario di 17.400 euro: meno di quanto dichiara in media un contribuente italiano, ovunque risieda.
C’è però un dato che va contro l’intuizione, ed è forse il più rilevante di tutta questa analisi. Uscire dalla città fa risparmiare molto sull’affitto, ma quasi nulla sul resto. Secondo l’ISTAT una famiglia residente in un comune centro di area metropolitana spende 2.991 euro al mese, una che vive in un comune fino a 50.000 abitanti ne spende 2.704: appena il 9,6% in meno.
Significa che chi si trasferisce in cintura taglia il canone del 30 o del 40%, ma continua a sostenere praticamente le stesse spese per cibo, trasporti, bollette e servizi. A cui si aggiungono, naturalmente, i costi del pendolarismo.
In altre parole: la periferia è una soluzione al problema dell’affitto, non al problema del costo della vita.
Il quadro completo, città per città
Abbiamo raccolto in due tabelle tutti i valori calcolati finora. Accanto al reddito necessario secondo la soglia del 30% abbiamo indicato anche quello calcolato al 15%, che rappresenta non il limite di sostenibilità ma una condizione di reale serenità finanziaria: la situazione di chi, pagato l’affitto, conserva un margine ampio per tutto il resto.
Il confronto tra le due colonne misura la distanza tra ciò che il mercato considera già al limite e ciò che sarebbe desiderabile.
Il single in un bilocale di 50 m²
Comune |
€/m² |
Canone mensile |
Canone annuo |
Reddito necessario al 30% |
Reddito necessario al 15% |
Incidenza sul reddito medio locale |
Milano |
22,4 |
1.120 € |
13.440 € |
44.800 € |
89.600 € |
33,4% |
Pioltello |
16,9 |
845 € |
10.140 € |
33.800 € |
67.600 € |
— |
Segrate |
16,0 |
800 € |
9.600 € |
32.000 € |
64.000 € |
— |
Sesto San Giovanni |
15,2 |
760 € |
9.120 € |
30.400 € |
60.800 € |
— |
Cinisello Balsamo |
14,0 |
700 € |
8.400 € |
28.000 € |
56.000 € |
— |
Torino |
13,5 |
675 € |
8.100 € |
27.000 € |
54.000 € |
28,1% |
Rho |
12,9 |
645 € |
7.740 € |
25.800 € |
51.600 € |
— |
Legnano |
12,0 |
600 € |
7.200 € |
24.000 € |
48.000 € |
— |
Genova |
10,7 |
535 € |
6.420 € |
21.400 € |
42.800 € |
23,9% |
Moncalieri |
9,2 |
460 € |
5.520 € |
18.400 € |
36.800 € |
— |
Chieri |
8,7 |
435 € |
5.220 € |
17.400 € |
34.800 € |
— |
La famiglia di quattro persone in un trilocale di 90 m²
Comune |
Canone mensile |
Canone annuo |
Reddito necessario al 30% |
Reddito necessario al 15% |
Incidenza sul reddito mediano delle coppie con figli |
Milano |
2.016 € |
24.192 € |
80.640 € |
161.280 € |
48,5% |
Pioltello |
1.521 € |
18.252 € |
60.840 € |
121.680 € |
36,6% |
Segrate |
1.440 € |
17.280 € |
57.600 € |
115.200 € |
34,6% |
Sesto San Giovanni |
1.368 € |
16.416 € |
54.720 € |
109.440 € |
32,9% |
Cinisello Balsamo |
1.260 € |
15.120 € |
50.400 € |
100.800 € |
30,3% |
Torino |
1.215 € |
14.580 € |
48.600 € |
97.200 € |
29,2% |
Rho |
1.161 € |
13.932 € |
46.440 € |
92.880 € |
27,9% |
Legnano |
1.080 € |
12.960 € |
43.200 € |
86.400 € |
26,0% |
Genova |
963 € |
11.556 € |
38.520 € |
77.040 € |
23,2% |
Moncalieri |
828 € |
9.936 € |
33.120 € |
66.240 € |
19,9% |
Chieri |
783 € |
9.396 € |
31.320 € |
62.640 € |
18,8% |
C’è un dato preoccupante e confortante assieme: Milano è l’unico comune tra quelli esaminati in cui nemmeno un reddito medio consente di rientrare nella soglia del 30%, né per il single né, a maggior ragione, per la famiglia.
Nota metodologica: I due redditi non sono la stessa grandezza. Per il single usiamo il reddito medio lordo dichiarato nel comune (MEF, dichiarazioni 2025, anno d’imposta 2024). Per la famiglia usiamo il reddito mediano netto delle coppie con figli (ISTAT, indagine EU-SILC, redditi 2024), che è un dato nazionale e non comunale. Le percentuali di incidenza vanno quindi lette come ordini di grandezza e come confronto tra città a parità di reddito, non come il bilancio reale di una singola famiglia.
Vivere in affitto nel nord Italia: tiriamo le somme
Adesso abbiamo dati sufficienti per rispondere a questa domanda. La risposta più veritiera, ma anche la meno completa è: dipende. Ovvero, dipende da chi cerca casa e dove cerca casa.
Per un single che cerca un bilocale, il reddito necessario a non superare il 30% va dai 17.400 euro di Chieri ai 44.800 di Milano. Per una famiglia di quattro persone in un trilocale si va da 31.320 a 80.640 euro. In mezzo c’è tutto il Nord Italia, e una differenza che vale due volte e mezza.
Ma il dato che conta davvero è un altro: la crisi abitativa del Nord non è diffusa, è concentrata. A Torino e a Genova un reddito medio permette ancora di affittare restando entro la soglia, e nei comuni di cintura il margine si allarga sensibilmente.
A Milano no: lì servirebbe l’11% in più di quanto dichiara il milanese medio, e per una famiglia oltre il 60% in più. Milano è la città più ricca d’Italia, ed è l’unica dove il reddito non basta.
La crisi abitativa del Nord, insomma, non è un problema di redditi bassi. È un problema di canoni che sono cresciuti più in fretta dei redditi, in un contesto in cui tutto il resto costa praticamente uguale da Genova a Milano.
Nella prossima puntata ci sposteremo nel Centro Italia.
