Perché parliamo di crisi abitativa se abbiamo circa 36 milioni di abitazioni per 58 milioni di persone? Alla vigilia della Conferenza di Venezia sulla sostenibilità, un nuovo paper mette sul tavolo un paradosso scomodo: la crisi della casa non nasce dalla mancanza di immobili, ma da come utilizziamo quelli che già esistono.
36 milioni di case e gli affitti continuano a correre
Il primo numero quasi ribalta la discussione: per circa 58 milioni di abitanti l’Italia conta 36 milioni di abitazioni. Se allarghiamo lo sguardo a negozi, uffici e capannoni, gli immobili con rendita catastale arrivano a circa 67 milioni. E il 76% degli italiani vive in una casa di proprietà, una quota molto più elevata di quella tedesca.
Questo, naturalmente, non significa che esistano milioni di abitazioni immediatamente disponibili proprio dove servono. Una casa vuota in un piccolo Comune non risolve il problema di chi cerca lavoro e alloggio a Milano, Roma o Firenze.
Ma il dato rende evidente una contraddizione: secondo le stime richiamate dal paper, gli affitti sarebbero cresciuti di circa il 50% in dieci anni, molto più rapidamente dei salari. Un appartamento in affitto a Milano di appena 50 metri quadrati può richiedere circa 1.150 euro al mese, contro circa 900 euro a Roma.
La crisi abitativa quindi esiste eccome. Solo che potrebbe essere riduttivo raccontarla come una semplice mancanza di mattoni.
A Milano oltre 100.000 case vuote
Il caso milanese rende il paradosso ancora più evidente. La città conterebbe circa 850.000 abitazioni per 1,3 milioni di residenti, e più di centomila appartamenti risulterebbero vuoti. Nel frattempo, vivere in città assorbe una fetta sempre maggiore dello stipendio.
Il problema diventa quindi capire dove sono le case, in che condizioni si trovano e perché restano vuote e non entrano nel mercato abitativo. C’è poi la questione dell’età. ISTAT fotografa un patrimonio decisamente maturo: quasi 20 milioni di abitazioni sono state costruite tra il 1961 e il 2000, pari al 56,3% del totale, mentre quelle realizzate nei primi vent’anni del nuovo millennio rappresentano appena l’11,4% dello stock.
Vecchio non significa automaticamente inutilizzabile, ma spesso vuol dire maggiori esigenze di manutenzione, impianti da aggiornare, isolamento insufficiente e costi energetici più alti. Per i proprietari, quindi, la riqualificazione edilizia diventa una scelta obbligata e urgente anche in ottica “direttiva case green”.
La versione definitiva della normativa non impone a ogni abitazione privata di raggiungere una specifica classe energetica entro il 2033. Per il residenziale chiede invece agli Stati di ridurre il consumo medio di energia primaria del patrimonio del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, concentrando una parte rilevante degli interventi sugli edifici peggiori.
Le case ci sono ma servono cantieri e un approccio diverso
Ed è qui che il paper cambia prospettiva: costruire nuove abitazioni non può essere l’unica risposta.
Una prima strada consiste nel riportare sul mercato una quota degli immobili inutilizzati e contemporaneamente migliorarne l’efficienza. Una seconda riguarda il patrimonio non residenziale: uffici, negozi, caserme e altri edifici abbandonati possono, quando urbanistica e caratteristiche tecniche lo consentono, essere riconvertiti con un cambio di destinazione d’uso.
La terza idea guarda fuori dalle città più care: riportare abitanti e servizi nei centri minori, trasformando le cosiddette aree interne da territori da assistere a luoghi capaci di attrarre famiglie e attività. In Europa circa il 75% degli edifici presenta ancora prestazioni energetiche insufficienti e il tasso annuale di riqualificazione resta vicino all’1%.
Forse, allora, la domanda non è soltanto “quante nuove case dobbiamo costruire?”. Prima ce ne sono altre, più scomode: che cosa stiamo facendo di quelle che abbiamo già e come dare garanzie ai proprietari per mettere sul mercato abitativo (e non turistico) le case vuote?
