L’Emilia-Romagna tenta il giro di vite contro l’abuso degli affitti brevi, ma la Consulta la blocca parzialmente. Una decisione che avrà ripercussioni a livello nazionale?
La legge anti-affitti brevi e la Consulta
Quella degli affitti brevi è una questione spinosa. Da un lato, contribuiscono a migliorare l’offerta ricettiva di città piccole e grandi, alimentando un discreto indotto. Dall’altro, creano distorsioni sul mercato abitativo: l’offerta di locazioni residenziali (a lungo termine) si restringe e gli affitti aumentano.
Da più parti si avanzano proposte per contenere il fenomeno. Alcune sono più radicali di altre. Per esempio, quella dell’Emilia-Romagna. Talmente radicale da essere stata parzialmente bocciata dalla Corte costituzionale.
La sentenza è la n. 164/2026. I rilievi riguardano soprattutto la proporzionalità delle limitazioni imposte ai proprietari e la disparità di trattamento tra le locazioni brevi e altre strutture ricettive. Ma entriamo nel dettaglio.
Una legge contro gli affitti brevi, una sentenza che la boccia
Il provvedimento contestato è la legge regionale n. 10 del 19 dicembre 2025. Al centro del giudizio ci sono due articoli.
L’articolo 4, che istituiva una specifica destinazione d’uso urbanistica per le locazioni brevi, inserendola nella categoria turistico-ricettiva. Per destinare un’abitazione a questo utilizzo, anche senza eseguire lavori, il proprietario avrebbe dovuto affrontare un cambio di destinazione d’uso e presentare il relativo titolo edilizio.
L’articolo 5, che attribuiva invece ai Comuni la possibilità di imporre condizioni nelle diverse zone urbane: per esempio, fissare una percentuale massima di immobili destinabili agli affitti brevi oppure prevedere ulteriori requisiti.
Con la sentenza n. 164/2026, depositata il 9 ottobre, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi entrambi gli articoli.
Il problema principale riguarda il trattamento riservato alle locazioni brevi: per alcune strutture extralberghiere, come affittacamere e case vacanze, resta infatti possibile mantenere la destinazione residenziale. Inoltre, l’obbligo colpiva indistintamente tutto il territorio regionale, anche quando l’attività fosse occasionale.
La Consulta ha quindi rilevato una disparità irragionevole e una misura sproporzionata rispetto all’obiettivo di contenere l’overtourism. L’articolo 5 è caduto perché costruito attorno alla destinazione d’uso giudicata illegittima.
Non è stata invece negata, in linea generale, la possibilità per Regioni e Comuni di introdurre limitazioni mirate e proporzionate.
Un caso che farà scuola?
Probabilmente sì. Le pronunce della Corte costituzionale pesano parecchio. Non sostituiscono l’operato del legislatore, ma stabiliscono i confini entro i quali quest’ultimo può muoversi. E quando una norma viene dichiarata incostituzionale, il suo destino è segnato.
Di certo, la sentenza stabilisce un indirizzo che verrà preso in considerazione da chiunque voglia intervenire sulla materia. L’indirizzo, in questo caso, è chiaro: la lotta alla crisi abitativa non può passare da una compressione indiscriminata dei diritti dei proprietari, né da disparità di trattamento prive di una giustificazione ragionevole.
Ma attenzione: la Consulta non ha affatto escluso la possibilità di limitare gli affitti brevi. Anzi, ha riconosciuto la legittimità di interventi mirati nelle zone dove il fenomeno produce conseguenze particolarmente gravi. Il punto è che tali misure devono essere proporzionate agli obiettivi e alle condizioni del territorio.
Certo, il legislatore nazionale ha piena facoltà di seguire un indirizzo politico diverso da quello dell’Emilia-Romagna. Tuttavia, non è affatto detto che sia questa la sua volontà. E nulla impedisce alle amministrazioni territoriali di intervenire nuovamente, purché rispettino i principi fissati dalla Corte.
Molto probabilmente, quindi, la lotta alla crisi abitativa continuerà a passare anche dalla regolamentazione degli affitti brevi. Ma con una differenza sostanziale: non attraverso restrizioni generalizzate, bensì mediante interventi selettivi, giustificati dalle effettive esigenze abitative delle singole realtà locali.
