Non basta non aver sostenuto personalmente le spese del Superbonus per essere automaticamente al riparo dalla plusvalenza quando si vende l’immobile. Con la risposta n. 158/2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso che coinvolge comproprietari, quote ereditate e lavori pagati da un altro soggetto.
Non hai pagato il Superbonus? La plusvalenza scatta lo stesso
Il dubbio nasce da un caso tutt’altro che teorico. Più persone erano comproprietarie dello stesso immobile e, tra il 2021 e il 2023, erano stati eseguiti lavori di ristrutturazione e interventi agevolati con il Superbonus 110%.
Le spese, però, erano state sostenute interamente da uno solo dei comproprietari, che aveva utilizzato in parte le detrazioni e in parte la cessione del credito. Gli altri proprietari non avevano pagato i lavori e non avevano usufruito direttamente dell’agevolazione.
Nel 2026 intendono però cedere le proprie quote e chiedono al Fisco se possa comunque emergere una plusvalenza Supebonus imponibile (ovvero un guadagno tassabile).
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è il passaggio più interessante. La disciplina introdotta dalla legge di Bilancio 2024 riguarda la prima cessione dell’immobile interessato dal Superbonus, indipendentemente da chi abbia materialmente eseguito o sostenuto gli interventi, dalla percentuale della detrazione e dalla modalità con cui il beneficio è stato utilizzato.
E c’è un’ulteriore conseguenza: nel caso esaminato, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione delle quote cedute non può essere aumentato con le spese sostenute dall’altro comproprietario.
L’esenzione vale solo sulla quota ricevuta in successione
Il caso diventa ancora più interessante perché la proprietà dell’immobile aveva origini diverse. Una parte delle quote era stata acquisita per successione, mentre altre erano state acquistate a titolo oneroso.
La legge esclude dalla nuova disciplina le plusvalenze Superbonus relative agli immobili acquisiti per successione. Ma quando soltanto una parte della proprietà deriva da un’eredità, l’esenzione non si estende automaticamente a tutto l’immobile.
L’Agenzia conferma che va fatta una distinzione: la quota ricevuta per successione rimane fuori dal perimetro della plusvalenza Superbonus, mentre per le quote acquistate a titolo oneroso può emergere una plusvalenza imponibile pro quota.
L’Agenzia aggiunge anche una soluzione pratica per un altro problema frequente: quando non sia possibile ricostruire il prezzo originario di acquisto o il costo di costruzione, il contribuente può utilizzare ai fini del calcolo il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.
Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni può inoltre trovare applicazione la rivalutazione prevista sulla base dell’indice Istat.
Quando scatta la plusvalenza Superbonus se vendi casa?
La regola generale riguarda le cessioni a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati conclusi interventi agevolati con il Superbonus da non più di dieci anni. Sono però previste eccezioni importanti.
Oltre agli immobili acquisiti per successione, restano esclusi quelli utilizzati come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo previsto dalla norma.
La plusvalenza Superbonus viene determinata partendo dalla differenza tra quanto incassato con la vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, tenendo conto dei costi riconoscibili secondo le regole previste.
Particolare attenzione va poi prestata ai lavori effettuati con Superbonus 110% e sconto in fattura o cessione del credito: se sono terminati da non più di cinque anni, le relative spese non entrano nel calcolo dei costi nei casi previsti dalla norma; oltre i cinque anni può invece essere considerato il 50%.
Sul fronte fiscale, resta possibile richiedere al momento della cessione l’imposta sostitutiva del 26% in alternativa al regime ordinario. Il nuovo interpello manda quindi un messaggio piuttosto netto a chi sta pensando di vendere.
Per capire se esiste una plusvalenza Superbonus non bisogna guardare soltanto a chi ha pagato i lavori. Occorre considerare: storia dell’immobile, alla provenienza delle quote, alla data di conclusione degli interventi e alla prima cessione successiva al Superbonus. Un aspetto che può cambiare parecchio il conto finale prima del rogito.
