Zero barriere e rate mutuo leggere, ma il bonus 104 sta per scadere e…

Ristrutturare casa con la legge 104: tutte le opportunità da cogliere entro il 31 dicembre 2025. Tra detrazioni fiscali del 75% e mutui agevolati fino a 350.000 euro ecco quali sono i requisiti e come accedere.

 

Detrazione del 75% per abbattimento barriere architettoniche: a chi spetta?

 

Ristrutturare con la 104 significa sfruttare le leve fiscali finalizzate ad agevolare chi vive con disabilità o assiste familiari disabili: la detrazione può coprire fino al 75% delle spese sostenute per eliminare barriere architettoniche. Una misura che non solo agevola l’accessibilità, ma valorizza anche gli immobili, rendendoli più inclusivi e moderni. Possono accedere al beneficio:

 

• persone con disabilità grave riconosciuta ai sensi dell’art. 3 della legge 104/1992;

 

• familiari fiscalmente a carico del disabile, anche se non conviventi;

 

• affini fino al terzo grado, se i genitori o il coniuge del disabile sono anziani, malati o deceduti.

 

Gli interventi ammessi includono:

 

• ascensori e miniascensori interni,

 

• scale,

 

• rampe,

 

• servoscala e montascale.

 

I lavori di ristrutturazione con la la 104 devono essere conformi al DM 236/1989, con attestazione tecnica obbligatoria. Il tetto massimo detraibile varia:

 

• 50.000 euro per abitazioni unifamiliari o indipendenti;

 

• 40.000 euro per edifici da 2 a 8 unità;

 

• 30.000 euro per edifici con più di 8 unità.

 

Il bonus per ristrutturare casa con la 104 viene suddiviso in 5 quote annuali e può coesistere con il bonus ristrutturazione al 50%, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (interpello n. 444/2022). Per i lavori condominiali è sufficiente la maggioranza semplice in assemblea, a patto che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Un ulteriore incentivo per chi vive in contesti condivisi.

 

Ristrutturare con la 104: quali sono i requisiti per il Fondo Plafond Disabili?

 

Accanto alle detrazioni, un’altra opportunità da considerare è il Fondo Plafond Disabili, un canale di finanziamento dedicato ai nuclei con almeno un membro con disabilità grave. Il mutuo agevolato può servire per:

• fare lavori in casa in ottica ristrutturazione energetica (fino a 100.000 euro);

 

• acquistare un’abitazione in classe A, B o C (fino a 250.000 euro);

 

• fare entrambe le cose contemporaneamente (fino a 350.000 euro).

 

Le durate previste sono:

 

• 10 anni per ristrutturazione;

 

• 20 o 30 anni per acquisto, con o senza lavori.

 

La procedura richiede che la banca aderisca alla convenzione ABI–CDP e che si alleghino documenti che attestino la disabilità e la composizione del nucleo familiare. I mutui godono anche di esenzione da tutte le imposte collegate: niente bollo, registro, ipotecaria o catastale.

 

Si può cumulare detrazioni e prestiti per la ristrutturazione con la 104?

 

La risposta è sì: ristrutturare con la 104 permette di accedere ad agevolazioni diverse, cumulabili. Immaginiamo il caso di una coppia con un figlio disabile grave, fiscalmente a carico. La famiglia vive in affitto e vuole acquistare un appartamento in classe energetica B, con accesso autonomo e privo di ascensore.

 

Obiettivi:

 

• acquistare l’immobile (valore: 220.000 euro);

 

• installare una piattaforma elevatrice + migliorare l’efficienza energetica (lavori per 70.000 euro).

 

Strategia finanziaria per la ristrutturazione agevolata con la 104:

 

1. Richiesta del mutuo agevolato (Plafond Disabili) = 250.000 euro per acquisto → coperti interamente dal fondo; 70.000 euro per ristrutturazione → coperti dallo stesso mutuo fino al tetto complessivo di 350.000 euro; la durata sarà di 30 anni, con rata calmierata e zero imposte.

 

2. Detrazione fiscale del 75% sui lavori di abbattimento barriere: = lavori per installare una piattaforma elevatrice (costo: 30.000 euro) → detrazione del 75% = 22.500 euro, recuperabili in 5 anni;  per gli altri interventi di efficienza energetica (es. cappotto, infissi) → bonus ristrutturazione al 50% = 20.000 euro di detrazione.

 

3. Beneficio fiscale totale: 22.500 euro + 20.000 euro; totale 42.500 euro di detrazioni complessive.

 

Come risultato finale la famiglia ottiene un mutuo a condizioni vantaggiose per l’intero valore del progetto; beneficia di oltre 42.000 euro di detrazioni fiscali e risparmia migliaia di euro di imposte notarili e bancarie.

 

Chi vuole agire ha tempo fino al 31 dicembre 2025 per sfruttare questi benefici. Il consiglio è di valutare subito la propria situazione, anche con il supporto di un tecnico abilitato, per avviare le pratiche nel modo corretto.