Il patrimonio immobiliare è fatto a modo suo. Questo è intuibile a pelle, senza grandi riflessioni. Vale la pena riflettere però su queste peculiarità, per capire quali incidano sulla vita delle persone comuni e come fare per mitigarne gli effetti negativi.
Il patrimonio immobiliare è vecchio… Ma non per forza storico
Partiamo dalla caratteristica più evidente, che è sotto gli occhi di tutti. Le case italiane sono mediamente molto vecchie. È molto facile imbattersi in fabbricati costruiti trenta, quarant’anni fa. Senza dimenticare la rilevante quota di immobili estremamente vecchi, che risalgono all’inizio del secolo scorso. Il problema è che solo alcuni di questi sono storici, e quindi dotati di valore intrinseco e spendibile in ambiti redditizi.
I dati Istat rendono bene l’idea: il 56,3% delle abitazioni italiane, quasi 20 milioni di unità, è stato costruito tra il 1961 e il 2000. Un ulteriore 9,5% risale addirittura a prima del 1919.
Il problema è l’età degli immobili si traduce spesso in una maggiore necessità di manutenzione e ristrutturazione: impianti da aggiornare, involucro edilizio da migliorare, strutture e finiture che richiedono interventi. Per il proprietario significa mettere in conto spese periodiche e, nei casi più complessi, lavori importanti. Per chi acquista, invece, il prezzo dell’immobile può rappresentare solo una parte del costo effettivo da sostenere.
È energeticamente poco efficiente
Questa caratteristica è un corollario della prima. In passato, il tema delle basse emissioni non era particolarmente sentito, e l’energia costava meno di adesso. Sia chiaro, i consumi per il riscaldamento e il raffrescamento hanno sempre rappresentato una preoccupazione, ma una preoccupazione meno pressante rispetto ad oggi.
A confermare il problema, il quadro energetica. Secondo il rapporto ENEA-CTI relativo agli APE emessi nel 2024, il 45,3% degli immobili residenziali certificati appartiene alle classi F e G, mentre quelli nelle classi più efficienti, dalla A4 alla B, rappresentano il 20%. Una casa poco efficiente significa innanzitutto consumi maggiori per riscaldamento e raffrescamento, ma anche una crescente necessità di intervenire su serramenti, isolamento e impianti. A ciò si aggiunge la questione patrimoniale: la prestazione energetica è ormai un elemento importante nella valutazione degli immobili e potrebbe diventarlo ancora di più con il progressivo recepimento degli obiettivi europei.
Tante case… Nei posti sbagliati
Una caratteristica più controintuitiva riguarda la distribuzione. L’Italia è piena di case, come qualsiasi altro paese sviluppato, ma queste non sono distribuite benissimo.
Ecco qualche numero per capire mglio. Nel 2023 il patrimonio abitativo italiano superava i 35,6 milioni di unità, ma circa 9,5 milioni risultavano non occupate da residenti. Il divario territoriale è evidente: nelle città l’84,5% delle abitazioni risulta occupato, mentre nelle aree rurali la percentuale scende al 55% e nelle zone interne di montagna al 53,1%.
Questo squilibrio contribuisce al paradosso abitativo italiano: un enorme patrimonio disponibile convive con aree in cui trovare casa è difficile e costoso. La presenza di molti immobili lontano dai centri dove si concentrano lavoro, università e servizi non risolve quindi automaticamente la crisi abitativa e può, anzi, accentuare lo spopolamento di altre zone.
È molto eterogeneo
I
nfine, una caratteristica che non sembra pericolosa ma in realtà lo è. Il patrimonio immobiliare italiano è davvero troppo eterogeneo. Convivono, in quote rilevanti, immobili nuovi e vecchi, frutto di progetti residenziali moderni e di edilizia popolare. In molte città, c’è una presenza rilevante di immobili addirittura di origine medievale.
L’eterogeneità emerge chiaramente confrontando le regioni. In Liguria il 49,5% delle abitazioni occupate è stato costruito prima del 1961; in Sardegna, invece, il 66,2% risale al periodo compreso tra il 1961 e il 2000. Trentino-Alto Adige e Veneto presentano le quote maggiori di abitazioni occupate costruite nel nuovo secolo, rispettivamente il 17,3% e il 16,3%.
Per proprietari e professionisti questo significa confrontarsi con problemi molto diversi: vincoli, tecniche costruttive, costi di manutenzione, possibilità di efficientamento e necessità di intervento cambiano enormemente. Anche elaborare politiche edilizie valide allo stesso modo per tutto il territorio diventa quindi più complicato.
