Una peculiare sentenza del Consiglio di Stato risponde a un’impresa che ha perso il Permesso di Costruire perché avrebbe iniziato i lavori troppo tardi.
Permesso di costruire e Inizio Lavori: un rapporto stretto
Le sentenze del Consiglio di Stato non hanno la stessa fama di quelle della Cassazione ma, certo a modo loro, rappresentano un evento. Infatti, aiutano a interpretare la legge, a colmare le eventuali zone grigie o difficili da valutare.
Ragione per cui, la sentenza di cui parliamo oggi merita tutta l’attenzione di imprese edili e committenti. I primi, infatti, possono commettere l’errore che ha commesso il protagonista del caso; i secondi lo subiscono.
I fatti possono essere riassunti in poche parole: un’impresa edile aveva ottenuto il Permesso di Costruire per realizzare un edificio. Come da ordinamento, avrebbe dovuto iniziare i lavori entro un anno dal rilascio del titolo, pena la decadenza dello stesso.
Ebbene, secondo l’impresa, ciò è accaduto. Secondo il Consiglio di Stato, no. Ecco che leggere la sentenza significa capire cosa intende il Consiglio di Stato per “inizio lavori” e quale interpretazione possono seguire amministrazioni e giudici nelle controversie analoghe. Ma entriamo nel dettaglio del caso.
Il caso dell’inizio-non inizio dei lavori
Nel caso specifico, allo scadere dell’anno previsto dalla normativa, l’impresa credeva di essere in regola, ovvero di aver iniziato i lavori, per il solo fatto di aver recintato l’area di cantiere, installato il cartello di rito, posizionato i bagni chimici e avviato alcune superficiali operazioni di pulizia e sbancamento del terreno.
Per i costruttori, questi interventi preliminari dimostravano la chiara volontà di procedere. Tuttavia, la posizione del Consiglio di Stato è molto autorevole. Ragione per cui, potrebbe essere utilizzata come riferimento nelle controversie del medesimo tipo.
I giudici hanno stabilito che l’installazione della recinzione o la semplice preparazione dell’area non configurano un effettivo “inizio dei lavori”. Affinché il Permesso di Costruire non decada, è necessario che vengano realizzate opere consistenti e irreversibili, capaci di modificare in modo permanente il territorio.
Parliamo, ad esempio, degli scavi profondi per le fondamenta o dell’effettiva elevazione delle strutture portanti. Solo un intervento strutturale vero e proprio, e non meramente preparatorio o logistico, dimostra l’inequivocabile intento di realizzare l’opera autorizzata.
Una questione di tempistiche
Ad alcuni l’interpretazione del Consiglio di Stato potrebbe apparire severa. Tuttavia, il suo parere è molto autorevole. Ragione per cui, potrebbe essere impiegata come soluzione ideale per le controversie del medesimo tipo.
I committenti possono solo impegnarsi affinché i lavori, intesi come li intende il Consiglio di Stato, inizino entro un anno dal rilascio del titolo. La buona notizia è che possono fare molto per rispettare la scadenza sull’avvio degli interventi edilizi.
Per esempio, possono inserire nel contratto di appalto delle clausole specifiche che vincolino l’impresa edile a realizzare gli scavi di fondazione (o opere strutturali equivalenti) entro una data precisa, con un buon margine di anticipo rispetto alla scadenza del permesso.
È fondamentale non accontentarsi dell’allestimento del cantiere, ma monitorare l’avanzamento reale. Inoltre, il committente dovrebbe pianificare la burocrazia accessoria con anticipo, e soprattutto affidarsi a un Direttore dei Lavori scrupoloso: sarà lui a certificare formalmente le tempistiche e a sollecitare la ditta qualora i lavori si limitino a mere opere preparatorie, tutelando così l’investimento e la validità del titolo edilizio.
