La Cassazione si è espressa su un caso emblematico: la vendita di un immobile con abusi edilizi e, per questo, una venditrice accusata di truffa dal compratore.
L’immobile semi-abusivo, la venditrice e il compratore
Il caso, dicevamo, è emblematico. Anche perché fa riferimento a una dinamica troppo comune. Qualcuno realizza lavori senza titolo edilizio, poi qualcun altro, magari gli eredi più o meno ignari o un altrettanto inconsapevole venditore, cercano di venderla ad altri. Alcuni compratori fanno spallucce, e si godono comunque la nuova proprietà. Altri, ben consapevoli delle limitazioni alla commerciabilità degli immobili con abusi, cercano di rivalersi su chi, quella casa, l’ha venduta.
Insomma, dinamiche complesse e questioni aperte. Ad esse ha cercato di dare risposta la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 32131 del 2026. Il punto di partenza è il seguente: una signora ha venduto un immobile con abusi, il compratore l’ha denunciata, la vicenda è passata di mani a più giudici, ha attraversato diversi gradi di giudizio, producendo esiti all’apparenza contraddittori.
Ma procediamo con ordine.
La sentenza della Cassazione
La Cassazione, nello specifico, ha dichiarato inammissibile il ricorso della venditrice, lasciando quindi ferma la condanna per truffa aggravata pronunciata in appello. Il caso riguardava un villino descritto nel preliminare come edificato prima del 1° settembre 1967.
Gli accertamenti tecnici avevano però rilevato opere prive di titolo realizzate nel 2012 e nel 2013 dalla stessa proprietaria e non sanabili. Proprio questo elemento è risultato decisivo: secondo i giudici, la venditrice non poteva ignorare l’esistenza e l’epoca delle opere da lei stessa eseguite. La falsa rappresentazione, dunque, non è stata fatta discendere dalla semplice presenza degli abusi, ma dalla differenza tra lo stato reale dell’immobile, quanto dichiarato nel preliminare e la consapevolezza della proprietaria.
Il caso ha fornito alla Cassazione l’occasione di affrontare anche due temi collaterali ma importanti. Il primo riguarda il rapporto tra conformità catastale e regolarità urbanistica: i due piani devono restare distinti, perché il catasto ha finalità diverse e non dimostra, da solo, la legittimità edilizia delle opere. Il secondo riguarda gli immobili anteriori al 1967: quella data non rende automaticamente legittimo un fabbricato, perché occorre verificare la disciplina vigente nel Comune e nel periodo interessato.
Cosa ci dice questa sentenza
La sentenza appare piuttosto equilibrata. Da un lato, pone l’accento sul contrasto agli abusi, di fatto sanzionando duramente. Dall’altro, apre uno spiraglio per prendere in considerazione le eventuali “attenuanti”.
È vero, ha confermato la sentenza d’appello che vede la venditrice colpevole di truffa. Nondimeno, motiva tale conferma con la consapevolezza degli abusi. A contare è la buona o la cattiva fede, la volontà di truffare o quella di disporre liberamente di una proprietà. Insomma, cerca di evitare i casi in cui una persona, a sua volta vittima, venga accusata.
Il riferimento è a coloro che hanno acquistato casa magari tempo fa, quando le leggi erano meno aspre, e che si ritrovano, senza saperlo, con un immobile non conforme. Oppure a chi la casa l’ha ereditata, e che quindi non può essere tacciato nemmeno di negligenza in fase di verifica.
Casistiche tutt’altro che rare, e che meritano di essere gestite con l’attenzione e la lungimiranza che la Corte di Cassazione ha dimostrato di avere.
