La risposta, nella teoria, è no. Tuttavia, il Salva Casa ha di recente aperto uno spiraglio. Quanto grande? A stabilirlo è stato il Consiglio di Stato con una recente sentenza. Ecco i dettagli.
Lo scoglio del Testo Unico dell’Edilizia
Non è un caso affatto raro. Nelle richieste di sanatoria emerge spesso l’esigenza di mettere mano all’immobile per poter rispettare il presupposto della doppia conformità sincrona: ovvero l’immobile deve essere conforme sia al regolamento in vigore al momento della richiesta sia al regolamento in vigore al momento della realizzazione dei lavori. Un requisito piuttosto complicato da rispettare, se l’abuso è stato compiuto in tempi remoti.
Il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), più specificatamente l’articolo 36, vieta espressamente di realizzare opere di adeguamento al fine di ottenere questa doppia conformità. Tuttavia, il decreto Salva Casa, che si mostra decisamente più morbido per chi ha ristrutturato casa senza alcun titolo, apre uno spiraglio in quanto pone in essere il concetto di doppia conformità “asincrona”.
Un caso particolare giunto all’attenzione del Consiglio di Stato ha rivelato il potenziale conflitto tra le due norme. Partiamo proprio da questo caso per arrivare alla sentenza del Consiglio di Stato.
Il caso della villetta con il sottotetto non esattamente regolare
Il caso riguarda una villa sulla quale erano stati realizzati diversi interventi sulla base di tre titoli presentati tra il 2011 e il 2014. Tra questi figuravano l’ampliamento e il sopralzo per la realizzazione di un sottotetto non abitabile, la formazione di rimesse interrate e una variante finale comprendente, tra le altre cose, balconi, ascensore e modifiche alla quota del tetto.
Durante i sopralluoghi, però, il Comune rilevò una situazione differente. Il sottotetto presentava quote, impianti, suddivisioni interne e finiture compatibili con un utilizzo residenziale. Anche il seminterrato aveva caratteristiche tali da renderlo utilizzabile come superficie abitabile. Erano inoltre presenti ulteriori modifiche alla sagoma dell’edificio.
Nel 2017 il Comune respinse una prima domanda di sanatoria e ordinò il ripristino. I proprietari intervennero quindi sull’immobile, eliminando alcune delle opere contestate: furono rimossi, tra le altre cose, radiatori e allacci nel seminterrato, impianti e sanitari nel sottotetto, finestre e vano ascensore. Venne inoltre realizzato un massetto per ridurre l’altezza media dei locali. Nel 2019 fu presentata una nuova richiesta di sanatoria, questa volta riferita alle sole opere rimaste.
È qui che emerge il conflitto tra le due discipline. Secondo l’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, non è possibile intervenire successivamente sull’immobile per creare artificialmente le condizioni necessarie alla doppia conformità. Inoltre, l’abuso deve essere valutato nel suo complesso e non può essere scomposto per sanarne soltanto alcune parti.
Il Salva Casa, attraverso l’articolo 36-bis, consente invece in determinate fattispecie una sanatoria subordinata all’esecuzione di opere, ma soltanto per parziali difformità, interventi in assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali.
Nel caso della villa, il Consiglio di Stato ha ritenuto applicabile l’articolo 36 e non il nuovo articolo 36-bis. Ha quindi confermato il diniego del Comune e respinto l’appello: le opere realizzate successivamente non potevano essere utilizzate per rendere sanabile l’intervento originario.
Una sentenza restrittiva?
La sentenza del Consiglio di Stato solo in apparenza rema contro il proprietario di casa. In un certo senso, ha ristabilito la supremazia del Testo Unico dell’Edilizia, ribadendo l’impossibilità di realizzare opere di adeguamento per ottenere la sanatoria. Allo stesso tempo, ha confermato che una sanatoria condizionata all’esecuzione di opere rimane ammissibile nei casi specificamente disciplinati dall’articolo 36-bis, dimostrando di prendere in considerazione il Salva Casa.
A nostro parere, la sentenza lancia due segnali importanti. L’interpretazione della legge, soprattutto in riferimento agli spazi di ambiguità, può essere sufficientemente flessibile da venire incontro al cittadino.
Al contempo, lo Stato – in tutte le sue manifestazioni, compresa quella giurisdizionale del Consiglio di Stato – non solo non intende più tollerare gli abusi, ma intende circoscrivere in modo stringente l’istituto della sanatoria.
