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Il Consiglio di Stato conferma che i comuni possono modificare i regolamenti edilizi per consentire la ristrutturazione anche nei centri storici UNESCO. La sentenza apre nuove opportunità di recupero immobiliare e valorizzazione del patrimonio urbano.
Nei centri storici UNESCO regole edilizie più ‘morbide’?
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7019/2024 ha respinto l’appello di un’associazione ambientalista stabilendo che il Comune (in questo caso il Comune di Firenze) ha il diritto di modificare il proprio regolamento edilizio per ampliare le tipologie di interventi consentiti sugli immobili del centro storico UNESCO.
In particolare, la decisione ha confermato la legittimità della scelta di estendere la normativa vigente, originariamente limitata al restauro e risanamento conservativo, includendo anche la ristrutturazione edilizia.
Tale modifica consente interventi come il cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale, il frazionamento degli immobili, l’ampliamento della superficie utile lorda (Sul) entro i volumi esistenti e il recupero abitativo dei sottotetti abitabili.
Il Consiglio di Stato ha motivato la propria decisione sottolineando che i centri storici non rientrano tra le aree vincolate per legge ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 42/2004. La scelta del pianificatore urbanistico di ampliare le tipologie di intervento edilizio rientra tra le facoltà concesse agli enti locali, i quali possono regolamentare l’attività edilizia in base alle specifiche esigenze territoriali e al patrimonio edilizio presente.
Nuove opportunità per il recupero edilizio nei centri storici
Uno degli aspetti chiave della sentenza riguarda il fatto che l’inclusione di un centro storico nella lista dei siti patrimonio dell’umanità dell’Unesco non comporta automaticamente l’assoggettamento alla disciplina dei beni paesaggistici prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Nella fattispecie: “La circostanza che il Centro Storico di Firenze sia inserito negli elenchi dell’UNESCO non implica, come pretende la parte appellante, che esso debba intendersi automaticamente assoggettato alla disciplina di tutela dei beni paesaggistici prevista dal d.lgs. 42/2004”.
Secondo la sentenza, le modifiche non eccedono i limiti dell’autonomia normativa riconosciuta ai comuni, in quanto non contrastano con le disposizioni legislative nazionali e non introducono nuove categorie di interventi edilizi. Si tratta, piuttosto, di un’estensione delle attività consentite nei limiti previsti dalla normativa vigente.
L’obiettivo di tali modifiche è contrastare l’abbandono degli immobili storici e adeguare le strutture esistenti alle necessità della società contemporanea. L’introduzione della possibilità di ristrutturazione edilizia, nel rispetto di specifiche limitazioni e tutele, consente di mantenere un equilibrio tra la conservazione del patrimonio storico e lo sviluppo urbanistico.
Il mutamento di destinazione d’uso, il frazionamento e l’incremento delle unità immobiliari potranno contribuire a rivitalizzare il mercato immobiliare nei centri storici, evitando il degrado di aree che altrimenti rischierebbero di essere abbandonate.
Quali sono le tutele vigenti per le case in centro storico UNESCO?
Nel caso esaminato, la nuova disciplina urbanistica adottata dal Comune di Firenze prevede un rigoroso sistema di tutele. Tra le principali restrizioni vi sono:
- divieto di demolizione degli edifici esistenti;
- impossibilità di incrementare il volume complessivo;
- mantenimento della composizione architettonica delle facciate principali;
- obbligo di conservare gli elementi decorativi originali.
Inoltre, qualsiasi intervento di ristrutturazione edilizia deve essere accompagnato da uno studio preliminare che documenti le caratteristiche storiche e le eventuali alterazioni avvenute nel tempo. L’autorizzazione degli interventi edilizi nel centro storico resta comunque subordinata al rilascio del permesso di costruire o alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), nel rispetto delle prescrizioni di contesto.
