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La Corte di cassazione ha imposto a una proprietaria di b&b in centro a Milano di pagare una penale salatissima al condominio. Ma davvero i vicini possono impedire gli affitti brevi? Ecco cosa dice la legge.
Trasformare un appartamento in B&B o casa vacanze è visto da molti come un investimento sicuro, ma non è tutto oro quel che luccica. Gli affitti brevi devono seguire una normativa stringente e con l’emergenza casa che ormai attanaglia tutte le città che in Italia hanno flussi turistici rilevanti la morsa è più serrata.
In particolare, le amministrazioni comunali hanno introdotto regolamenti specifici per far emergere gli affitti al nero e per impedire che gli ‘abusi’ ledano il patrimonio urbanistico e acuiscano la gentrificazione.
Il caso qui riportato è un esempio di come le locazioni turistiche possano esporre a rischi anche inaspettati. Ecco perché, prima di lanciarsi nel business degli affitti brevi, è fondamentale consultare attentamente i documenti condominiali e, se necessario, avviare un confronto diretto con gli altri condomini.
Nella fattispecie si assiste a un conflitto tra chi investe nella propria casa puntando sugli affitti turistici, dall’altro chi teme che quel via vai di ospiti metta a rischio la tranquillità, la sicurezza e persino il valore dello stabile. E la legge? La legge protegge sì la libertà d’uso del proprio immobile, ma impone anche il rispetto delle regole condivise.
Quando un b&b può essere vietato dai vicini di casa? Il caso di Milano
La vicenda è destinata a fare scuola (e discutere): la Corte di cassazione ha confermato la condanna della proprietaria di un b&b situato in pieno centro a Milano a versare oltre 40.000 euro al condominio in cui si trova l’immobile. Un esito che, per molti, risulta sorprendente: davvero l’assemblea condominiale può bloccare un’attività ricettiva legittimamente avviata?
Tutto ha inizio nel 2018, quando il condominio intenta causa contro la titolare della struttura, lamentando il disturbo arrecato dal continuo via vai degli ospiti. Del resto quello dei rumori è una delle principali cause delle liti condominiali. Il tribunale di primo grado dà ragione ai condomini e stabilisce una penale di 100 euro al giorno qualora l’attività prosegua. La proprietaria, nel frattempo, ottiene la sospensione della misura esecutiva in attesa di giudizio definitivo e continua ad accogliere clienti.
Il colpo di scena arriva nel 2020, con il verdetto della Corte d’appello: ancora una volta, i giudici si schierano con il condominio. La conseguenza? La “multa” sospesa torna a valere con effetto retroattivo, e il conto finale ammonta a ben 40.200 euro. L’attività si interrompe solo nel marzo 2020, in coincidenza con il lockdown nazionale.
Il regolamento condominiale distrugge il business?
La normativa italiana non vieta di per sé l’attività di b&b o affitto breve in un condominio. In linea generale, chi possiede un appartamento ha diritto a farne l’uso che preferisce, incluso metterlo a reddito trasformandolo in struttura ricettiva. Tuttavia, questa libertà trova un importante limite nel regolamento condominiale.
Infatti, se quest’ultimo contiene divieti specifici approvati all’unanimità – e debitamente trascritti nei registri immobiliari – il proprietario è tenuto a rispettarli. Tali clausole possono proibire, ad esempio, l’apertura di studi professionali, centri estetici, o b&b, ritenuti potenzialmente lesivi del decoro, della sicurezza e della tranquillità dell’edificio.
Nel caso milanese, proprio queste clausole hanno fatto la differenza. Il regolamento del palazzo vietava esplicitamente attività di affittacamere, e l’intera assemblea si è opposta all’apertura del b&b. Nessuna possibilità, quindi, per la titolare di proseguire, se non previo consenso unanime degli altri condomini, cosa che – come spesso capita – non è arrivata.
Il nodo centrale sulle locazioni turistiche rimane quindi il regolamento condominiale: se questo è chiaro e vincolante la giurisprudenza tende a tutelarlo. Ma quando il regolamento tace, l’attività ricettiva non può essere arbitrariamente ostacolata.
