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Il mercato immobiliare corre verso circa 800.000 vendite nel 2026 e ben il 92% delle compravendite riguarda case esistenti. Una buona fetta riguarda immobili ereditati che restano fermi a lungo prima di arrivare agli acquirenti. Ecco quali sono i motivi che spiegano perché non tutte sono pronte per essere vendute.
Il mercato immobiliare 2025-2026 vola (ma non per tutti)
Il mercato immobiliare italiano si muove veloce, ma non tutte le case riescono a seguirne il passo. Secondo i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), nel 2025 si sono registrate circa 767.000 compravendite (+6,4%) e le previsioni per il 2026 indicano un’ulteriore accelerazione verso circa 800.000 abitazioni vendute.
Il dato interessante è che il 92% delle transazioni riguarda immobili esistenti, che spesso passano di proprietà in famiglia, mentre solo una quota molto ridotta coinvolge nuove costruzioni. Ed è qui che il patrimonio edilizio può trasformarsi in problema, perché una casa ereditata non è automaticamente una casa facile da vendere. Può trovarsi in una zona interessante, avere una buona metratura o un valore affettivo importante, ma se non risponde più alle richieste degli acquirenti rischia di restare ferma. Un bagno datato, infissi non efficienti o una classe energetica bassa possono pesare nella trattativa più del previsto.
Case ereditate: perché la vendita è problematica
In Italia la casa resta uno dei principali patrimoni familiari: il 73,5% delle famiglie possiede l’abitazione in cui vive. E, considerando l’invecchiamento della popolazione, nei prossimi anni molti immobili passeranno da una generazione all’altra tramite successioni.
Ma ereditare un immobile non significa sempre fare un affare. La fotografia del patrimonio edilizio italiano aiuta a capire il motivo. Su 35,3 milioni di abitazioni censite, il 56,3% è stato costruito tra il 1961 e il 2000, mentre solo l’11,4% è successivo al 2001. È uno stock enorme, ma spesso datato, che può richiedere interventi importanti prima di diventare competitivo.
Così si crea un paradosso: il mercato compra, ma non compra tutto. Gli acquirenti cercano case efficienti, pronte o almeno facilmente migliorabili. Gli immobili ereditati, invece, spesso arrivano con impianti datati, decisioni familiari da prendere e costi per ristrutturare casa che spaventano i compratori.
Il nodo è rimettere l’immobile vecchio in valore
Quando una casa ereditata resta ferma, il problema non è sempre la mancanza di domanda. Spesso è la distanza tra lo stato dell’immobile e ciò che il mercato oggi considera accettabile.
Un appartamento datato può richiedere interventi su impianto elettrico, bagno, cucina, infissi, caldaia, isolamento, pavimenti o distribuzione interna. A questi si aggiungono eventuali verifiche urbanistiche e catastali, soprattutto se l’immobile è rimasto fermo a lungo o arriva da una successione complessa.
È qui che molti nuovi proprietari si trovano davanti al bivio: vendere nello stato di fatto accettando un prezzo più basso, oppure investire prima in lavori mirati per aumentare l’appetibilità dell’immobile. Non esiste una risposta valida per tutti. Dipende dalla zona, dal valore potenziale, dai costi di intervento e dal tempo che si è disposti ad attendere.
Negli ultimi anni si sono affacciati anche operatori che acquistano direttamente immobili da ristrutturare per reimmetterli sul mercato. È un segnale chiaro: una parte dello stock abitativo italiano fatica a tornare in circolazione senza un passaggio tecnico, economico o organizzativo.
Il mercato immobiliare può anche correre, ma non trascina tutto con sé. Le case ereditate, datate e costose da sistemare restano spesso ai margini: hanno valore sulla carta, ma prima di trovare un acquirente devono tornare competitive.
