Gli abusi edilizi rappresentano un ostacolo per la vendita. Molti credono che basti eliminarli, riportare l’immobile al suo stato originale, per poterlo vendere. La Cassazione, però, potrebbe non essere dello stesso avviso.
Abusi edilizi, ripristino e vendita: una questione complessa
Commettere abusi edilizi, per fortuna, conviene sempre di meno. Da qualche tempo ormai, compromettono in maniera vigorosa la commerciabilità. Se un immobile presenta abusi, non può essere venduto.
Per molti, la situazione è scomoda. Per esempio, per chi non ha colpa. È il caso di chi l’immobile parzialmente abusivo non ha contribuito a costruirlo ma magari lo ha ereditato. Dunque si corre ai ripari. Il metodo più rapido è quello di ripristinare lo stato antecedente, ovvero eliminare gli abusi. Nell’immaginario collettivo (e alcuni direbbero secondo il buon senso) ciò dovrebbe bastare per consentire una piena commerciabilità dell’immobile.
Eppure esistono casi in cui la vendita non è possibile. Casi specifici, come quello su cui è intervenuta la Corte di Cassazione. La particolarità? Il compratore aveva versato la caparra prima che l’immobile fosse regolarizzato. Ma scopriamo il caso (e la sentenza) nel dettaglio.
La sentenza della Cassazione
La vicenda ha origine da un contratto preliminare di compravendita sottoscritto nel 2010, con il versamento di una caparra da parte dell’acquirente. Prima del rogito, con tutto ciò che ne consegue in termini di spese per il notaio, quest’ultimo scopre che l’immobile presenta abusi edilizi non sanabili, legati all’utilizzo improprio di alcuni locali. Decide quindi di rinunciare all’acquisto e chiede alla venditrice la restituzione del doppio della caparra.
La proprietaria elimina successivamente le irregolarità, ma gli interventi vengono eseguiti dopo la data prevista per la compravendita. Si scontano due interessi. quello del venditore, che avrebbe al doppio della caparra per inadempimento alla vendita; e quella del compratore, che lamenta un peggioramento delle caratteristiche dell’immobile.
Il Tribunale di Civitavecchia riconosce la gravità dell’inadempimento e dà ragione all’acquirente. La Corte d’Appello di Roma, invece, ritiene che il ripristino non abbia inciso in misura significativa sulle caratteristiche dell’immobile e sulla sua destinazione abitativa, escludendo il diritto al recesso.
La vicenda arriva così in Cassazione, che interviene con l’ordinanza n. 11116/2026. Secondo i giudici, la sentenza d’appello non spiega concretamente perché le modifiche apportate non avrebbero pregiudicato l’interesse dell’acquirente. Inoltre, contiene affermazioni inconciliabili sui tempi degli interventi di ripristino.
La Cassazione annulla quindi la decisione d’appello per motivazione apparente e dispone un nuovo esame della controversia. Non stabilisce, dunque, che il compratore abbia automaticamente diritto al doppio della caparra.
L’interesse del compratore vince su quello del venditore?
Nella teoria, un immobile “ripristinato” può essere commerciato come un immobile normale. Nella pratica, come abbiamo visto, tale immobile potrebbe valere di meno. L’elemento dirimente risiede nell’impatto che il ripristino esercita sulle caratteristiche dell’immobile medesimo, soprattutto se il prezzo era stato concordato prima dell’eliminazione dell’abuso. Impatto che va valutato ed eventualmente dimostrato. Evidente il corollario: l’interesse del venditore non prevale necessariamente su quello del venditore.
Il consiglio, per chi si ritrova con gli abusi edilizi, è di occuparsene quanto prima, magari cercando di sanare l’immobile. Il rischio principale è quello di incappare in sanzioni. Quello secondario, di fare i conti con ritardi nella vendita, controversie con notai e compratori. Si tratta di regolarizzare una condizione irregolare, ma anche di praticare la massima trasparenza in fase di trattativa. La morale è che, soprattutto in questi casi, la verità viene sempre a galla.