Tra pochi giorni la tua casa perderà valore? Così la nuova APE europea cambia tutto

Dal 29 maggio 2026 cambia il sistema di classificazione energetica degli immobili: arriva la scala europea uniforme dalla A alla G e la nuova APE sarà più dettagliata. Ecco perché gli immobili meno efficienti rischiano di più in trattativa.

 

La casa resta uguale, ma la sua appetibilità di mercato no

Stessa casa, stessi muri, stessi infissi, stessi impianti. Eppure, tra pochi giorni, qualcosa può cambiare davvero: non l’edificio in sé, ma il modo in cui viene letto, classificato e percepito dal mercato immobiliare.

 

Dal 29 maggio 2026, secondo quanto previsto dalla direttiva UE 2024/1275, conosciuta come direttiva “Case Green”, entrerà in gioco il nuovo sistema europeo di certificazione energetica degli edifici.

 

Oggi in Italia la classificazione energetica degli edifici è articolata in classi che vanno da A4 ad A1, per poi scendere verso B, C, D, E, F e G. Con il nuovo sistema europeo, invece, si passerà a una scala uniforme dalla A alla G.

 

La nuova classe A sarà riservata agli edifici a emissioni zero, cioè immobili con consumi estremamente ridotti e ampio utilizzo di fonti rinnovabili. La classe G, invece, identificherà il 15% degli edifici con le peggiori prestazioni energetiche presenti nel patrimonio immobiliare italiano. Le classi intermedie saranno definite in base alla distribuzione reale delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti in ogni Paese.

 

Non devi rifare l’APE subito

Gli APE già esistenti resteranno validi. Gli attestati rilasciati prima del 29 maggio 2026 manterranno la loro validità ordinaria di dieci anni. Non sarà quindi necessario rifare automaticamente il certificato energetico solo perché cambia il sistema europeo. Le nuove regole riguarderanno soprattutto:

 

• Attestazioni di Prestazioni Energetiche emesse dopo il 29 maggio 2026;
• gli attestati aggiornati dopo ristrutturazioni o interventi sugli impianti;
• le nuove certificazioni richieste per compravendite o locazioni.

 

Perché l’APE europea può pesare sul valore della casa

Il nuovo Attestato di Prestazione Energetica sarà più articolato rispetto a quello oggi utilizzato in Italia. Non guarderà soltanto ai consumi, ma prenderà in considerazione più elementi legati al comportamento reale dell’edificio. Tra i fattori che conteranno di più ci saranno:

 

• ponti termici;
• capacità termica delle strutture;
• efficienza dell’involucro edilizio;
• isolamento termico;
• sistemi passivi di riscaldamento e raffrescamento;
• efficienza degli impianti;
• predisposizione alla gestione intelligente dei consumi;
• produzione di energia da fonti rinnovabili e sistemi di accumulo.

 

Di fatto, l’APE diventerà sempre più una carta d’identità energetica dell’immobile che può rendere più evidenti pregi e difetti.

 

Chi rischia di perderci con l’APE europea

A rischiare di più sono gli immobili con prestazioni basse: case energivore, edifici con isolamento scarso, impianti datati, dispersioni elevate o classi già oggi vicine al fondo della scala.

 

Esempio concreto: se un immobile oggi si trova in una classe bassa come E, F o G, con il nuovo sistema potrebbe essere letto in modo ancora più severo dal mercato, soprattutto perché la classe G sarà associata al 15% degli edifici con le peggiori prestazioni energetiche del patrimonio nazionale.

 

In una compravendita, questo può diventare un argomento per chi compra: consumi più alti, impianti da aggiornare, isolamento carente e possibili interventi futuri possono pesare nella trattativa.

 

Stesso discorso per l’affitto. Se due case sono simili per zona, metratura e prezzo, ma una ha una prestazione energetica migliore e l’altra è più energivora, la seconda potrebbe risultare meno appetibile per chi teme bollette alte e scarso comfort.

 

Cosa succede nella realtà? 3 esempi pratici per le tue tasche

Analizziamo tre scenari plausibili per capire se e come la nuova APE europea 2026 cambia il valore di mercato della casa.

 

Valore di compravendita immobiliare

In questo caso, usiamo come parametro il fenomeno del cosiddetto Brown Discount (lo sconto marrone), già misurato dalla Banca d’Italia.

 

Ad esempio, prendiamo un trilocale di 90 mq in una città media italiana, costruito negli anni 80 e mai ristrutturato (attuale classe G). Secondo i dati di mercato attuali, un immobile in classe G o F viene venduto a un prezzo inferiore del 15-25% rispetto a un immobile identico ma in classe alta (A o B), a parità di zona e finiture.

 

Con il nuovo sistema A-G europeo e un’APE molto più dettagliata, i difetti di quell’immobile (es. ponti termici evidenziati, assenza di predisposizione smart) saranno messi “sotto la lente d’ingrandimento”. L’acquirente avrà in mano un documento ufficiale per chiedere un ulteriore sconto in trattativa, stimando preventivamente i costi per l’isolamento o il cambio caldaia.

 

Tempi di vendita

Il valore di una casa non è dato solo dal prezzo, ma da quanto tempo ci vuole per venderla, ovvero la liquidità dell’immobile. I report dei portali immobiliari mostrano che le abitazioni in classe A, B o C si vendono in media molto più velocemente (spesso in meno di 3 mesi) rispetto a quelle in classe E, F o G (che superano agevolmente i 6-8 mesi di permanenza sul mercato).

 

Dal 2026, l’attestato europeo diventerà una vera e propria “scheda clinica”. Un immobile che fatica a nascondere i propri limiti energetici rischierà di rimanere invenduto più a lungo, costringendo il proprietario a ribassi di prezzo pur di chiudere la trattativa.

 

Locazione e appetibilità

Questo è un punto molto sentito dai piccoli proprietari che mettono a reddito gli immobili. Immagina due appartamenti proposti in affitto a 800 euro al mese nello stesso quartiere. Il primo ha vecchi infissi e riscaldamento centralizzato a gasolio senza termovalvole (futura classe G); il secondo ha infissi nuovi e pompe di calore (futura classe C).

 

L’inquilino oggi è molto più istruito sul tema “caro bollette“. Leggendo la nuova APE, che stima il comportamento reale dell’edificio, capirà immediatamente che i 800 euro del primo appartamento si tradurranno in spese condominiali e bollette insostenibili in inverno. L’immobile energivoro subirà un tasso di sfitto più alto o costringerà il proprietario ad abbassare il canone.

 

Il valore della casa non cambia per magia, ma il mercato sì

Dal 29 maggio 2026 la nuova classificazione APE europea renderà più uniforme e più immediata la lettura energetica degli edifici: i nuovi attestati, le nuove certificazioni per vendita e affitto e gli aggiornamenti dopo lavori o interventi sugli impianti entreranno in una logica diversa.

 

La direttiva Case Green non impone al singolo proprietario l’obbligo automatico di portare subito la propria abitazione a una specifica classe energetica entro una data precisa. Però ridefinisce progressivamente il modo in cui gli edifici saranno valutati, gestiti e commercializzati.

 

Per chi ha una casa efficiente, può essere un’occasione. Per chi ha un immobile energivoro, può diventare un punto debole da gestire prima che lo faccia l’acquirente, l’inquilino o il mercato.