Ti costa troppo? Quando il compenso dell’amministratore rende nulla la nomina

Una sentenza del Tribunale di Milano chiarisce: se il compenso dell’amministratore è sproporzionato, la delibera di nomina può essere annullata per eccesso di potere. Ecco cosa dice la legge e cosa puoi fare.

 

Compenso “fuori scala”? Puoi licenziare l’amministratore di condominio

 

Il Tribunale civile di Milano, con la sentenza n. 4949/2025, ha stabilito che la nomina di un amministratore con un compenso sproporzionato può essere dichiarata nulla. Il motivo? L’assemblea condominiale, pur avendo un margine di discrezionalità, non può deliberare somme abnormi rispetto al mercato e agli interessi comuni.

 

Nel caso esaminato, il nuovo amministratore aveva ottenuto un compenso annuo di 2.500 euro, a fronte dei 600 euro percepiti dal precedente. Una cifra considerata eccessiva anche rispetto alle spese ordinarie del condominio (circa 12.000 euro annui), senza considerare eventuali spese straordinarie che avrebbero potuto causare un vero dissesto alle finanze familiari.

 

I condomini dissenzienti hanno perciò impugnato la delibera, sostenendo l’eccesso di potere, cioè un vizio per cui l’assemblea avrebbe deliberato per finalità estranee al bene comune.

 

Il tribunale ha dato loro ragione, confermando che questo divario ingiustificato si configura un eccesso di potere: una deliberazione adottata per vantaggio di pochi, e non nell’interesse dell’intero condominio.

 

Se il compenso amministratore è sproporzionato, la delibera può essere impugnata entro 30 giorni da chi ha votato contro o si è astenuto, oppure in ogni momento se la delibera è nulla per eccesso di potere.

 

Come capire se il compenso amministratore è davvero eccessivo?

 

Il parametro di riferimento per capire se il compenso amministratore è fuori mercato, sono i prezzi applicati a condomini di pari dimensioni e complessità. Un incremento ingiustificato rispetto al compenso precedente, o rispetto alle spese ordinarie, può essere un campanello d’allarme. Per questo è fondamentale:

 

• confrontare il preventivo con quello di altri amministratori di condominio della zona;

 

• verificare il rapporto tra compenso e qualità dei servizi (serietà, trasparenza nei conteggi e reperibilità per urgenze);

 

• consultare le tabelle di prezzi medi per compenso amministratore su siti aggiornati e attendibili.

 

In merito all’affidabilità del professionista, ricordiamo che le normative che regolano il ruolo di amministratore richiedono i seguenti requisiti:

 

• Formazione continua (minimo 15 h/anno),

 

• Digitalizzazione della gestione documentale,

 

• Obblighi di trasparenza con report annuali (sempre consultabili),

 

• Nuove responsabilità legali, con sanzioni fino a 30.000 € in caso di negligenza.

 

Anche l’ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) consiglia di valutare con attenzione i preventivi per compenso amministratore che devono dettagliare voci di compensi ordinari e straordinari ed eventuali spese accessorie (per es. spese postali, cancelleria).

 

Cosa dice la giurisprudenza sull’eccesso di potere in condominio?

 

La vita per chi compra casa in un condominio nasconde diverse insidie, motivo per cui la giurisprudenza abbonda di sentenze in materia. In questo caso, il Tribunale di Milano ha richiamato un orientamento consolidato della Cassazione (sentenze n. 5889/2001, n. 19457/2005, n. 15492/2007, n. 7615/2023). Queste decisioni chiariscono che il giudice può annullare una delibera se il compenso è “abnorme, irragionevole e sproporzionato”, anche se l’assemblea ha potere decisionale.

 

Il magistrato, infatti, deve verificare se l’atto sia stato preso nell’interesse del condominio o solo per avvantaggiare l’amministratore o una parte dei condomini. Nel caso di Milano, la volontà assembleare è apparsa “deviata” dal suo scopo, portando alla dichiarazione di nullità della nomina.