Quanto costa la sanatoria per chiudere un balcone con il Salva Casa?

In attesa del tariffario del Salva Casa, anticipato dal ministro Salvini, abbiamo ipotizzato un caso di studio per analizzare e calcolare i costi della sanatoria per chiudere un balcone.

 

Quando sarà pronto il tariffario del Salva Casa?

 

Come noto, il Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024, convertito in L. n. 105/2024), ha introdotto importanti novità per semplificare e velocizzare la regolarizzazione delle difformità edilizie al fine di agevolare le compravendite e le trasformazioni immobiliari. Tra le difformità rientrano gli interventi non strutturali, come ad esempio le modifiche interne compatibili, la chiusura del balcone con veranda e modifiche di sottotetti.

 

Ad oggi però permangono dubbi sull’attuazione pratica delle nuove norme, tanto che in risposta alle richieste di sindaci e professionisti, il MIT (Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) ha annunciato la pubblicazione, entro fine novembre, di un manuale operativo per l’applicazione del Decreto.

 

Il cosiddetto tariffario del Salva Casa dovrebbe da un lato uniformare l’approccio degli uffici tecnici comunali ed evitare interpretazioni discrezionali e dall’altro far capire agli utenti quanto costano le sanzioni per sanare gli abusi minori.

 

Regolarizzare un abuso edilizio con il Decreto Salva Casa, infatti, comporta una sanzione economica che varia in base alla gravità dell’irregolarità e al valore aggiunto apportato all’immobile dalle opere realizzate. Per capire meglio i costi per sanare un abuso con il Salva Casa, facciamo un caso pratico di un cliente che si rivolge a un geometra per sanare la chiusura di un balcone.

 

Quando è possibile sanare la chiusura di un balcone?

 

Il cliente ha realizzato nel 1993 una veranda di 4 m² per chiudere il balcone in un appartamento di 100 m². La veranda è stata costruita per ampliare lo spazio della cucina. Questo tipo di ampliamento comporta un aumento della cubatura dell’immobile e richiede una sanatoria, conformemente alle normative vigenti e alle tolleranze costruttive applicabili. A tal fine, per capire se la chiusura balcone è sanabile e quanto costa, si rendono necessarie le seguenti verifiche preliminari:

 

• Verifica altezza interna: essendo stata costruita nel 1993 per l’ampliamento della cucina, la veranda deve avere un’altezza minima di 2,40 metri, conforme alle normative dell’epoca. Sono necessari rilievi metrici e fotografie.

 

• Controllo piano regolatore vigente: occorre verificare se il piano regolatore del Comune consente un aumento volumetrico per l’immobile, attraverso l’estratto del piano regolatore e la normativa urbanistica.

 

• Verifica doppia conformità: l’opera deve rispettare le norme edilizie sia al momento della costruzione (1993) sia al momento della presentazione della SCIA e bisogna confrontare le normative edilizie del 1993 con quelle attuali.

 

• Valutazione tolleranze costruttive: trattandosi di un’opera di 4 m² su una superficie totale di 100 m², potrebbe rientrare nella tolleranza costruttiva del 5% prevista dal Decreto Salva Casa.

 

Prodotta la documentazione utile e necessaria si procede con le analisi delle sanzioni per sanare la chiusura del balcone.

 

Quanto si spende per sanare la chiusura di un balcone con il Salva Casa?

 

A seconda della situazione rilevata dalle verifiche, si aprono i seguenti scenari:

 

Difformità parziale o variazione essenziale dalla SCIA:

 

• Chiusura balcone senza doppia conformità: sanzione pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20%. Costo stimato: da 1.200 a 2.000 euro, in base alla tipologia dell’intervento.

 

• Con doppia conformità: sanzione pari al doppio del contributo di costruzione (senza incremento). Costo stimato: da 1.000 a 1.500 euro.

 

Assenza o difformità della SCIA:

 

• Balcone chiuso con veranda senza doppia conformità: sanzione pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile. Costo stimato: tra 1.032 e 10.328 euro.

 

• Con doppia conformità: sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale (valori ridotti). Costo stimato: tra 516 e 5.164 euro.

 

Oltre alle sanzioni sono da calcolare anche altre voci di spesa che comprendono:

 

• Costi tecnici: redazione relazione tecnica asseverata del professionista da 500-1.780 euro, più eventuali rilievi strumentali da 280-550 euro.

 

• Diritti di segreteria comunale: presentazione SCIA tardiva da 90 a 220 euro.

 

• Oneri urbanistici: contributo di costruzione o oneri variabili da 490-1.210 euro, in base alla normativa locale.

 

Con tutti questi dati in mano è possibile procedere al conteggio finale dato dalla somma dei costi della sanatoria e delle spese aggiuntive (tariffa geometra e oneri burocratici). Tenendo presente che con doppia conformità il costo complessivo della sanatoria per chiusura balcone varia da 2.876 a 8.844 euro, mentre senza doppia conformità il totale stimato oscilla tra 3.582 e 15.508 euro.