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La compravendita della casa è un momento delicato. Le accortezze non sono mai sufficienti. Per fortuna la Legge mette a disposizione strumenti utili per tutelarsi legalmente.
Come gestire un abuso edilizio nella compravendita della casa?
Acquistare una casa è un impegno significativo, e conoscere i rischi, come la presenza di eventuali abusi edilizi, è essenziale per evitare complicazioni. Alcune delle difformità edilizie più comuni sono relative a modifiche non autorizzate, come:
- costruzione di verande per ampliamento casa;
- aperture di nuove porte o trasformazione di finestra in portafinestra;
- rimozione o aggiunta di pareti interne.
Suddette irregolarità complicano sia l’ottenimento di un mutuo, dove serve la perizia di stima di un tecnico, sia la gestione dell’immobile dopo l’acquisto.
Infatti, anche se l’abuso edilizio è stato compiuto dal venditore, le conseguenze legali potrebbero ricadere sul nuovo proprietario, inclusi possibili ordini di demolizione emessi dal Comune.
Lo spunto di riflessione viene dall’ordinanza n. 17148 della Cassazione. Il caso del quale parliamo vede coinvolto un compratore che, dopo aver sottoscritto un contratto preliminare, si è reso conto dell’esistenza di abusi insanabili.
A quel punto l’acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto e il doppio della caparra versata. La Corte di cassazione si è espressa su questo caso specifico, offrendo indicazioni chiare sui diritti delle parti, come vedremo più sotto.
Contratto preliminare e difformità edilizie: quali diritti ha l’acquirente?
Il contratto preliminare costituisce un impegno a concludere un futuro contratto di compravendita, e stabilisce obblighi reciproci tra le parti.
Sebbene spesso includa già i termini principali dell’accordo, il preliminare è giuridicamente distinto dal contratto definitivo.
In caso di inadempimento da parte del venditore, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e i danni, oppure richiedere l’esecuzione forzata per finalizzare la compravendita.
In situazioni di abuso edilizio, se il venditore non ha dichiarato correttamente lo stato dell’immobile, la legge permette al compratore di recedere dal contratto e, in taluni casi, di esigere il doppio della caparra versata.
Tale meccanismo è particolarmente rilevante quando ci sono abusi insanabili, ovvero irregolarità edilizie che non possono essere sanate tramite concessioni retroattive o condoni.
Nel corso della compravendita, si usa spesso la caparra confirmatoria come strumento di garanzia.
A tal riguardo, l’articolo 1385 del Codice civile stabilisce che, se il compratore non adempie agli obblighi, il venditore può trattenere la caparra.
Al contrario, se è il venditore a risultare inadempiente, l’acquirente può richiedere il doppio della caparra.
Abusi edilizi e validità del contratto: cosa ha deciso la Cassazione?
Nel caso di cui ci occupiamo, il compratore aveva versato 40.000 euro di caparra per un immobile di cui successivamente aveva scoperto la costruzione abusiva di un solaio, di una finestra e di un bagno.
Tali irregolarità edilizie, non sanabile e realizzate senza titoli abilitativi, erano motivo sufficiente per l’acquirente per esercitare il recesso e chiedere la restituzione della caparra raddoppiata.
Il compratore ha così avviato un’azione legale per ottenere i propri diritti e la parte venditrice, sconfitta in primo e secondo grado, ha portato la questione in Cassazione sostenendo che il grave inadempimento avrebbe dovuto determinare la nullità del contratto, rendendo illegittimo il recesso e la richiesta della doppia caparra.
Tuttavia, la Cassazione, con l’ordinanza n. 17148, ha confermato che il contratto preliminare rimane valido anche in presenza di abusi edilizi. Secondo la Corte, infatti, la nullità del contratto di compravendita si applica solo in caso di mancanza degli estremi del titolo urbanistico nell’atto di vendita.
La Corte di cassazione, in sostanza ha confermato la possibilità per l’acquirente di recedere dal contratto e di richiedere il doppio della caparra in caso di dichiarazioni mendaci sullo stato edilizio.
Come difendersi dalle opere abusive quando si acquista un immobile?
Il caso analizzato dall’ordinanza Cassazione 17148/2024 è un monito per chiunque intenda acquistare casa da privato o anche tramite agenzia.
Ecco perché, prima di stipulare un contratto preliminare, si consiglia di:
- richiedere una perizia per accertare eventuali difformità;
- verificare la documentazione urbanistica;
- informarsi su tutto ciò che c’è da sapere prima di comprare casa;
- assicurarsi di poter ricorrere legalmente in caso di irregolarità non dichiarate.
Questi passi, insieme alla caparra confirmatoria, offrono al compratore strumenti utili a tutelarsi in caso di inadempimento del venditore, assicurandosi un risarcimento adeguato e la possibilità di ottenere il doppio della caparra.
