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Un lettore ci segnala un caso: “Ho venduto il mio appartamento a Torino durante i lavori del Superbonus, ma la banca rifiuta l’acquisto del credito d’imposta. Chi ha ragione?” Analizziamo le normative e i possibili problemi nella cessione del credito.
Detrazioni lavori con il Superbonus: grattacapi nella cessione del credito
Un recente caso ha riportato al centro dell’attenzione una questione delicata legata al Superbonus: cosa accade alle detrazioni fiscali se un immobile viene venduto durante i lavori?
In particolare, un proprietario ha venduto il proprio appartamento sito in un condominio mentre erano in corso gli interventi agevolati, in particolare la realizzazione di un cappotto termico in facciata finalizzato al salto di due classi energetiche.
Il proprietario aveva inserito una clausola nel rogito che gli attribuisce il diritto alla detrazione per le spese sostenute e tale accordo era stato accettato dall’acquirente che aveva comprato casa a Torino in quel condominio. Tuttavia, la banca che ha finanziato i lavori ha rifiutato di acquistare il credito, sostenendo che l’immobile ha cambiato proprietario. Ma chi ha ragione in questo scenario?
Cosa dice la normativa sulle detrazioni fiscali dopo la vendita?
La regola generale stabilisce che il venditore conserva il diritto alla detrazione solo per le spese sostenute prima del rogito. Questo principio è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nell’interpello n. 174 del 10 giugno 2020. Tuttavia, la normativa lascia spazio a deroghe nel caso in cui tra le parti sia stato pattuito un diverso accordo.
Infatti, l’articolo 16-bis del d.P.R. 917/1986 prevede che, in assenza di un accordo specifico, la detrazione fiscale passi automaticamente all’acquirente. Ma lo stesso articolo consente alle parti di stabilire diversamente, lasciando la detrazione al venditore, se così concordato nel contratto.
La circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020 dell’Agenzia delle Entrate ha ribadito questa possibilità, chiarendo che la detrazione può rimanere al cedente anche se l’immobile cambia proprietario, purché l’accordo sia esplicitato nel rogito.
Perché il rifiuto della banca sulle detrazioni Superbonus è illegittimo?
Nel caso specifico, la banca ha rifiutato di acquistare il credito fiscale poiché l’immobile è stato venduto. Tuttavia, se il contratto di compravendita contiene una clausola che stabilisce che la detrazione resta in capo al venditore, quest’ultimo dovrebbe essere legittimato a cedere il credito.
La normativa di riferimento è l’articolo 121 del decreto-legge n. 34/2020, che disciplina la cessione del credito d’imposta. Secondo questa disposizione, il credito può essere ceduto da chi ha diritto alla detrazione.
Se l’accordo tra le parti prevede che il venditore mantenga tale diritto, la banca non dovrebbe poter rifiutare la cessione del credito: a meno che nel contratto iniziale con i condòmini non fosse prevista una clausola che consenta di recedere in caso di cambiamento di proprietà.
Per rafforzare la propria posizione, il venditore può presentare alla banca il rogito notarile con la clausola che gli attribuisce la detrazione fiscale, oltre al visto di conformità, che certifica la sussistenza dei requisiti per il Superbonus.
