Il TAR del Lazio interviene su un dubbio che attanaglia molti proprietari di casa, ovvero la possibilità o meno di ottenere l’agibilità anche se l’immobile contiene abusi, magari con domanda di sanatoria pendente.
Immobile con abusi e agibilità: un caso complesso
Può un immobile con abusi ottenere l’agibilità? Verrebbe da dire che no, non è possibile. Se è abusivo, parzialmente o peggio ancora totalmente, vi è una grande probabilità che non sia conforme nemmeno in via sostanziale (oltre che formale).
Tuttavia, la realtà è più complessa di quanto si possa immaginare. Si segnala un caso, per giunta abbastanza frequente, che potrebbe porsi idealmente nel mezzo tra abusivismo e… non più abusivismo.
Il caso riguarda gli immobili che sì contengono abusi, ma per i quali è stata presentata domanda di sanatoria. Nella maggior parte dei casi, si presenta domanda quando si è ragionevolmente certi di ottenere un parere positivo, anche perché questa passa per la perizia giurata di un tecnico (che certo non metterebbe a repentaglio la sua carriera certificando il falso).
Dunque, cosa accade a questi immobili sì abusivi ma che, sperabilmente nel giro di poco tempo, non lo saranno più? Possono ottenere il certificato di agibilità?
Una domanda non da poco se si considera che il certificato di agibilità è la conditio sine qua non per la commerciabilità. Senza di esso, non si può vendere e non si può affittare.
Una risposta, a dire il vero abbastanza lapidaria, è giunta dal TAR del Lazio.
La sentenza del TAR
Il caso è stato esaminato dal TAR Lazio e la sentenza è la n. 12059/2026. Esso riguardava un vecchio immobile che disponeva addirittura di un certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Roma nel 1929. La società interessata aveva successivamente presentato una segnalazione certificata di agibilità, ma il Comune ne aveva disposto l’archiviazione dichiarandola irricevibile e improcedibile a causa della mancata definizione di due pratiche di condono presentate ai sensi della legge n. 326/2003.
La società aveva contestato il provvedimento, sostenendo tra l’altro che l’immobile disponesse di validi titoli edilizi e del precedente certificato di abitabilità e che gli interventi più recenti non avessero interessato la struttura o la stabilità dell’edificio.
Il TAR ha però confermato la posizione del Comune. La pendenza delle domande di condono impedisce infatti di considerare accertata la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. E proprio tale conformità costituisce un requisito indispensabile per ottenere l’agibilità.
Una sentenza severa?
Probabilmente sì. Come abbiamo visto, l’immobile in questione era oggetto di una domanda di condono, per giunta avanzata facendo appello a una delle leggi più accomodanti. Auspicabilmente, nel giro di poco tempo, avrebbe ottenuto la sanatoria. E ciononostante, il TAR ha precluso ogni possibilità di ottenimento dell’agibilità.
Il fatto che la sentenza sia severa, però, non implica che non sia giusta. Anzi, cerca di stabilire un canone, un principio, in modo. Risponde certamente nel merito ma evita anche che si spiani la strada a concessioni generose e potenzialmente pericolose.
Le sentenze del TAR non sono un riferimento per la giurisprudenza come quelle della Cassazione, ma costituiscono un precedente di cui tenere conto. E stabilire, seppur in via indiretta, che un immobile abusivo possa ottenere la certificazione purché sia oggetto di mera domanda di sanatoria, significherebbe concedere la stessa possibilità anche in presenza di domande fumose, con esito molto incerto e quindi riguardanti immobili non conformi nei fatti, oltre che nella forma.
