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Case che non si trovano e negozi che chiudono: una combo che sta generando un trend che fa discutere. Trasformare i locali commerciali in minilocali o B&B è fattibile e conveniente? Ecco cosa dicono i dati più recenti.
La casa non c’è? Vado a vivere in negozio
La cornice è chiara: sempre più attività sono costrette ad abbassare le serrande, schiacciate dalla riduzione dei consumi, dai centri commerciali e dall’e-commerce. Risultato? Moltissimi locali restano vuoti, mentre altri cambiano destinazione da negozi a case per residenti, o locazioni turistiche brevi. Gli esperti parlano di un trend già in corso da tempo e in crescita.
Un dato aiuta a capire la scala del fenomeno: Confcommercio segnala circa 105.000 locali commerciali sfitti in Italia, con una quota significativa inutilizzata da oltre un anno. E qui lo scenario è divisivo: trasformare un immobile da negozio a casa è rigenerazione urbana o gentrificazione travestita? Da un lato, riconvertire uno spazio vuoto può rimettere in moto investimenti e sicurezza percepita. Dall’altro, se ogni bottega diventa un micro-alloggio o un affitto breve, il quartiere perde servizi e identità.
Da negozio a casa: perché ora sembra “conveniente”?
Siamo davvero in presenza di un nuovo fenomeno con rendimenti record? No, ovviamente, ma il trend merita una disamina. In pratica, la trasformazione delle botteghe abbandonate in B&B e monolocali diventa, per alcuni, un modo per pagare le spese e fare profitto.
Ecco perché gli investimenti nei locali commerciali stanno vivendo una stagione d’oro: la domanda sarebbe in forte crescita, alimentata da rendimenti che in provincia risultano superiori a quelli degli appartamenti residenziali. Insomma, se l’affitto è impossibile e la casa non si trova, l’idea di riconvertire spazi inutilizzati diventa una scorciatoia che molti iniziano a prendere sul serio.
Si può davvero vivere in un locale commerciale?
La risposta secca è: no. Non è possibile trasferire la residenza in un locale commerciale per via della sua destinazione d’uso. Un locale commerciale rientra nella categoria catastale “C”, mentre un’abitazione è in categoria “A”. La destinazione d’uso comporta conseguenze concrete:
- il locale commerciale è soggetto a norme edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza più stringenti rispetto a un’abitazione;
- ci sono differenze anche sul piano fiscale: ad esempio IMU e TARI non sono le stesse per un locale commerciale e per una casa.
Come mettere a reddito un negozio e renderlo abitabile?
L’unico modo lecito per vivere in un locale commerciale è avviare un percorso di cambio di destinazione d’uso, passando dalla categoria “C” alla “A”. Ma attenzione: non sempre è possibile la trasformazione da negozio a casa. Ecco alcuni paletti da considerare.
- il locale deve trovarsi su terreno urbano e deve essere possibile realizzare i servizi igienici;
- la volumetria deve essere conforme ai requisiti di legge;
- va rispettato il rapporto aeroilluminante (RAI), che si distingue in rapporto illuminante e rapporto aerante;
- anche se i requisiti tecnici sono rispettati, può esserci un blocco legato alle regole urbanistiche: bisogna verificare il regolamento di riferimento e informarsi presso l’ufficio tecnico del comune;
- se il locale è parte di un condominio, il cambio di destinazione può essere vietato dal regolamento condominiale.
In altre parole, “mi trasferisco nel negozio” non è la risposta all’emergenza casa, ma sicuramente è un trend da considerare. Anche perché una volta effettuato il cambio di destinazione da commerciale ad abitativo, il proprietario può scegliere se andarci a vivere oppure metterlo a reddito dandolo in affitto.
