Secondo Confabitare, nel 2024 c’è stato un +20% di operazioni: circa 97.000 pensionati coinvolti. Non è magia, ma un modo creativo per ottenere liquidità restando comodamente in poltrona.
Vendo casa, ma non trasloco: la nuda proprietà tra chiari e scuri
La nuda proprietà è il nuovo jolly del mercato immobiliare: vendi l’immobile, incassi subito, ma continui a viverci fino all’ultimo brindisi. Un’idea che, in tempi di incertezza economica e pensioni sempre più esili, piace sempre di più agli over 65 già padroni del mercato immobiliare.
Come funziona? Semplice: il proprietario – spesso un pensionato – vende l’immobile ma si tiene il diritto di viverci per tutta la vita. In cambio riceve liquidità immediata, senza doversi sradicare dalla propria routine o dai propri ricordi.
Secondo i recenti dati di Confabitare, solo nel 2024 le operazioni di nuda proprietà sono aumentate del 20%, con quasi 97.000 anziani coinvolti. Si tratta di un vero boom o c’è qualcosa altro dietro?
Sale il trend della nuda proprietà, ma occhio agli inghippi
Sulla carta, sembra win-win: venditore felice, perché ottiene contanti restando nella propria casa; acquirente soddisfatto, perché compra a prezzo ridotto puntando sul lungo termine.
Dietro il presunto boom si nasconde un dettaglio non proprio irrilevante: solo il 3,9% delle compravendite totali in Italia nel 2023 riguardava la nuda proprietà, ovvero circa 28.000 operazioni. E di queste, la maggior parte non sono vere vendite, ma trasferimenti tra familiari, spesso fatti per pianificare la successione e semplificare la burocrazia ereditaria.
Il passaggio di proprietà è strategico, più che speculativo: quando il venditore muore, il nudo proprietario prende il pieno controllo dell’immobile senza passare dal via (e senza dover pagare la parcella al notaio una seconda volta).
Aspetto |
Venditore (anziano) |
Acquirente (giovane/investitore) |
Vantaggio principale |
Liquidità immediata + diritto d’uso |
Prezzo ridotto per un bene a lungo termine |
Rischio |
Incassa meno rispetto a vendita piena |
Durata usufrutto incerta + possibili spese extra |
Trend 2024 |
+20% operazioni (stima Confabitare) |
3,9% del totale compravendite |
Insomma, le vendite reali di nude proprietà tra estranei sono poche, anche perché valutare correttamente l’immobile è un terno al lotto… e la pazienza dell’acquirente è messa a dura prova dall’aleatorietà dell’usufrutto.
Investimento o trappola?
Chi compra la nuda proprietà si assume non pochi rischi e deve fare i conti con almeno tre grandi incognite:
- la durata dell’usufrutto, che dipende dalla longevità del venditore;
- le spese condominiali e straordinarie, che potrebbero non essere coperte dall’usufruttuario;
- il rischio che gli eredi contestino la vendita, accusando l’acquirente di approfittarsi della fragilità dell’anziano.
Come se non bastasse, anni fa si tentò di introdurre un’alternativa presa dal mondo anglosassone: il prestito vitalizio ipotecario. Una banca valuta l’immobile e concede un prestito, che può essere saldato dagli eredi al decesso del proprietario, o altrimenti la casa va all’istituto. Ma tra tassi vicini all’usura e scarso appeal, il prodotto è scomparso dai radar, lasciando la nuda proprietà come unica opzione per “monetizzare la vecchiaia”.
In un mercato dove l’unica certezza è l’incertezza, la nuda proprietà resta una scommessa per entrambi: il venditore punta sulla sopravvivenza, l’acquirente sul tempo. Chi vincerà?
