Dopo il condono… Che succede? Si può mettere mano pesantemente all’immobile? La giurisprudenza ha fornito negli anni pareri contrastanti. Ma una sentenza del Consiglio di Stato sembra porre fine alla questione.
Ristrutturazione pesante dopo il condono: si può fare?
Si pongono questa domanda tutti coloro che sono riusciti a ottenere il condono, magari a seguito di un dispendio non indifferente di energie mentali ed economiche. Il buon senso sembra suggerire di sì. D’altronde, non è forse per questo che si condona? Per mettersi in regola e quindi equiparare l’immobile con abusi edilizi agli immobili “normali”?
La questione tocca un nervo scoperto in quanto si intreccia con due esigenze importanti: la necessità di garantire la sicurezza costruttiva da un lato e il diritto di disporre liberamente del proprio immobile dall’altro.
La giurisprudenza in questi anni si è spesa, quasi in modo alternato, per l’uno e per l’altro obiettivo, fornendo indicazioni contrastanti. Una sentenza del Consiglio di Stato, aggiornata alle ultime novità legislative, sembra porre fine alla discussione. Sì, dopo un condono è possibile ristrutturare l’immobile anche “pesantemente”. Stiamo parlando della sentenza n. 4155/2026.
Cosa dice la sentenza e come ci si è arrivati
La questione ha attraversato diverse fasi. Con la sentenza n. 6860/2024, il Consiglio di Stato aveva riconosciuto agli immobili condonati un regime edilizio equivalente a quello degli edifici originariamente legittimi.
Ma con la sentenza n. 482/2025 ha invece adottato una posizione restrittiva: il condono permetterebbe di conservare l’immobile ed evitarne la demolizione, ma non di utilizzarlo come presupposto per nuove trasformazioni edilizie.
Parallelamente la legge n. 199/2025 è intervenuta consentendo anche alle opere condonate di accedere agli incentivi volumetrici per la rigenerazione urbana.
Un ulteriore passaggio è rappresentato dalla sentenza n. 2848/2026 del Consiglio di Stato. Il caso riguardava alcuni interventi realizzati all’interno di tre locali precedentemente condonati. Il Comune aveva respinto le richieste di sanatoria edilizia e compatibilità paesaggistica, sostenendo che il condono non conferisse piena legittimità urbanistica. Il TAR Campania aveva confermato il diniego.
Il Consiglio di Stato ha invece accolto il ricorso, riconoscendo che l’immobile condonato può essere sottoposto agli stessi interventi consentiti su un edificio originariamente legittimo, compresa la ristrutturazione edilizia. La decisione richiama l’articolo 9-bis del DPR 380/2001 e il principio di certezza del diritto.
Dopo la sentenza n. 86/2026 della Corte costituzionale, che aveva riaperto alcuni interrogativi sulla materia, è intervenuta la sentenza n. 4155/2026 del Consiglio di Stato.
Quest’ultima ha rafforzato l’orientamento favorevole, chiarendo che le opere condonate diventano legittime sotto il profilo edilizio e non possono ricevere un trattamento diverso da quelle originariamente regolari, salvo un’esplicita disposizione normativa contraria.
Rimangono comunque applicabili i vincoli urbanistici, le norme di settore e i titoli edilizi richiesti per i nuovi interventi.
Una sentenza di buon senso
Non possiamo che plaudire alla sentenza del Consiglio di Stato. L’organo ha trovato la quadra tra sicurezza, libertà nella gestione del bene e rispetto della legge. Soprattutto, ha sanato una disparità potenziale tra cittadini, quella tra chi si ritrova per le mani un immobile senza abusi e chi – magari in modo del tutto incolpevole – possiede un immobile che in passato è stato viziato da opere non legittime o non dichiarate.
Quest’ultimo cittadino ideale ha rispettato la legge, ha pagato, ha messo in regola quanto c’era da mettere in regola. Dunque per quale motivo – al netto dell’ottenimento del nuovo titolo edilizio – non può disporre liberamente del suo bene?
Tra l’altro, la sentenza avrà certamente effetti positivi sul piano economico. Infatti, il fabbisogno di nuovi lavori è logicamente più alto negli immobili condonati che in quelli da sempre regolari. E il motivo è semplice: sono rimasti “bloccati” per tutta la pratica di condono. Dunque, più libertà in questo caso significa più lavoro per le ditte edili e per l’indotto.
