Scopri il contenuto di questa pagina in breve
Paghi l’IMU anche sulla prima casa? Probabilmente è accatastata come A/1. Ma è davvero un’abitazione di lusso? Una recente sentenza in Piemonte dà nuovi parametri per le case “signorili”: ecco come rivedere la classificazione e spendere meno di tasse.
Case A/1: quanto costa l’IMU?
Il saldo IMU del 16 dicembre riguarda anche una nicchia di immobili che, sulla carta, sono “di pregio”, ma nella realtà spesso non lo sono più: circa 32.000 abitazioni classate A/1 (le cosiddette case “signorili”), tassate anche se abitazione principale. Per queste case di lusso i numeri parlano chiaro:
- 2.890 euro di IMU media annua per le prime case A/1 (calcolata con aliquota 6 per mille adottata da molti Comuni e detrazione 200 euro);
- 5.459 euro di IMU media annua per le altre case A/1 (con aliquota 10,6 per mille).
Ma il punto qui è un altro: tutte le case mantengono il proprio status nel tempo, oppure possono perdere le caratteristiche di pregio che avevano portato all’accatastamento originario?
Declassamento da A/1 ad A/2: la decisione dei giudici del Piemonte
I tentativi di declassamento da A/1 a categorie inferiori sono frequenti. Non a caso, il totale delle A/1 sarebbe diminuito dell’11,4% in dieci anni. Il problema è che spesso la partita finisce in contenzioso con esiti tutt’altro che scontati. Qui fa gioco per i proprietari una recente decisione della Corte di giustizia tributaria del Piemonte (sentenza 627/2/2025) che ha avallato la discesa da A/1 ad A/2 per un alloggio in zona semicentrale a Torino, in un condominio anni ’50 che oggi non presentava più tratti di pregio:
- niente giardino;
- nessun box auto, né portiere;
- classe energetica bassa;
- ascensore non a norma per disabili.
La decisione evidenzia un elemento strutturale: le rendite catastali non descrivono più l’evoluzione economica e sociale dei territori e producono distorsioni, anche per “inerzia” del catasto e trasformazione dei mercati immobiliari negli ultimi decenni.
Dove si trovano in maggioranza le case A/1?
E occhio alle geografie: secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate, le province con più case A/1 sono Milano (3.757), Firenze (3.643) e Genova (3.391). Qui gli immobili A/1 hanno in media circa una decina di vani catastali e una superficie stimata oltre i 200 mq. Nelle province di Firenze e Genova le dimore signorili risultano otto volte superiori alla media nazionale. E nella top ten compaiono anche province “sorprendenti” come Prato, Biella, Vercelli, Taranto e Imperia.
Sul fronte rendite, il capoluogo con la rendita media più alta è Roma (5.757 euro), che si traduce in un’IMU annua di circa 5.600 euro se prima casa o oltre 10.000 euro se seconda. Seguono Venezia, Milano, Padova e Siena, tutte sopra i 5.000 euro di rendita media.
Docfa e aggiornamento del catasto: come provare a ridurre l’Imu
Il catasto non ragiona per valori di mercato, e la rendita non si cambia “perché il mercato è sceso” o perché “oggi non è più una zona top”. Per legge (Rdl 652/1939) i titolari di diritti reali hanno l’obbligo di aggiornare il catasto quando l’unità ha subito mutazioni nello stato di fatto: cambio di destinazione d’uso; diversa distribuzione interna; divisioni o fusioni ecc.
La procedura è il Docfa, ma attenzione: i dati e la rendita indicati dal contribuente sono proposti e l’ufficio può determinare la rendita definitiva anche senza sopralluogo, tramite stima tecnica e confronto con immobili simili nello stesso contesto. Quindi, qual è la strada “realistica” per chi pensa di non avere più una vera casa A/1?
- valutare l’immobile con un tecnico (geometra/professionista abilitato)
- verificare quali caratteristiche avevano giustificato l’A/1 all’origine e cosa è cambiato oggi
- considerare il confronto con le altre unità dell’edificio e con il contesto urbano circostante
- predisporre, se ci sono presupposti solidi, una pratica Docfa coerente e documentata
- mettere in conto che l’esito può non essere automatico e che, in caso di diniego, può aprirsi un contenzioso
Morale: la possibilità di “tagliare l’IMU sul lusso” esiste solo se c’è una base tecnica reale. Ma proprio per questo, quando c’è, vale la pena capirla bene: perché tra pagare come casa A/1 e rientrare in un classamento diverso, la differenza può essere tutt’altro che simbolica.
