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L’operazione Fip (396 immobili) doveva “fare cassa” e tagliare manutenzioni agli immobili statali. Ma Milano Moscova dimostra che qualcosa è andato storto: venduto nel 2004, è stato preso in affitto a quasi 1 milione al mese, con contenzioso finito in Corte d’appello. Alla fine dei conti, lo Stato incassa 3,3 miliardi ma ne paga 5,4 in 20 anni. Dov’è l’affare?
Da proprietario a inquilino: la mossa ‘furba’ dello Stato?
Se fosse un annuncio immobiliare, suonerebbe più o meno così: “Vendo oggi, e pago di più per restare da inquilino”. Peccato che qui non si parli di un privato distratto, ma del Fip (Fondo immobili pubblici) dello Stato italiano. I numeri della dismissione degli immobili pubblici e del successivo “riaffitto” raccontano un paradosso: dove sta l’affare, se incassi 3,3 miliardi e poi ne spendi 5,4 in affitti?
Il Fip è stato avviato nel 2004 con un decreto del 2001. L’allora ministro dell’economia, Giulio Tremonti, invocava “straordinaria necessità e urgenza” di vendere parte del patrimonio dello Stato, fare cassa e liberarsi delle manutenzioni ordinarie e straordinarie che nel pubblico, si sosteneva, costano fino a dieci volte più che nel privato.
Il “giro” Fip: il paradosso del mattone pubblico
Nel 2004 vengono trasferiti al Fip 396 edifici (oltre 3 milioni di metri quadrati, molti in pieno centro storico nelle principali città). Il MEF si fa assistere da quattro banche: Banca Imi, Lehman Brothers (sì, quella del crack del 2008), Barclays e Royal Bank of Scotland. A gestire il fondo viene scelta Investire Sgr.
Qui arriva un passaggio delicato: per le stime degli immobili, lo Stato non si affida ai propri tecnici. La scelta del valutatore passa da Investire Sgr, che indica l’americana Reag (oggi nel gruppo Kroll). Reag, per i rilievi, si appoggia a Ipi Spa, che in seguito otterrà da Investire l’incarico di vendita in esclusiva di immobili del fondo. Secondo Reag, il pacchetto vale 3,6 miliardi. Ma è previsto uno sconto del 10%, quindi allo Stato spettano 3,3 miliardi.
Poi però arriva il bello: gli immobili sono occupati da agenzie fiscali, caserme, sedi ministeriali ed enti previdenziali (Inps, Inail, Inpdap). I dipendenti pubblici restano dentro. Lo Stato passa da proprietario a inquilino e firma contratti di locazione 9 anni + 9. I canoni partono da 270 milioni l’anno, con aggiornamento legato all’inflazione (nel 2013 si arriva a 294 milioni).
A livello tecnico, l’Agenzia del Territorio avrebbe stimato per quei 396 immobili un valore di 4,2 miliardi (non 3,6) e un canone annuo “a parametri di mercato” di 252 milioni (non 270). La Corte dei conti criticherà l’Agenzia del Territorio che avrebbe operato senza sopralluoghi dettagliati o verifiche strutturali, basandosi sui documenti di Reag. Da qui il giudizio: scarsa convenienza per l’erario.
Il caso Milano Moscova: affitti e contenziosi
Per capire come si traduce tutto questo nel concreto basta un esempio. Il Palazzo degli Uffici Finanziari di Milano in via della Moscova: oltre 60 mila mq, facciate in travertino bianco, soffitti a volta, una grande vetrata sulla “Loggia della Fortuna”. Per decenni ospita Agenzia delle entrate, Catasto, Ministero delle Finanze e più recentemente i Nas.
Fino al 2004 era dello Stato. Poi viene ceduto al Fip per 174,6 milioni e riaffittato a quasi un milione al mese. In circa 20 anni gli enti pubblici versano 237,2 milioni di affitti, mentre le manutenzioni restano a carico dei locatari: solo l’Agenzia delle Entrate, negli ultimi tre anni, ha programmato interventi per 1,2 milioni.
Il contratto scade nel 2022. Il proprietario (un fondo gestito da Investire Sgr) per rientrare in possesso deve fare causa al Demanio e la Corte d’appello di Milano, a giugno 2024, gli dà ragione. Risultato: uffici pubblici in trasferimento verso sedi più periferiche, mentre il proprietario valuta una riconversione a hotel di lusso, uffici, appartamenti, negozi e ristoranti.
Nel 2024, Investire Sgr crea anche un veicolo dedicato, il Fondo Moscova, per attrarre nuovi investitori. Secondo Fiaip, l’edificio vale circa 500 milioni (8.000-9.800 €/mq) e già nel 2005, si sostiene, non valeva 174 milioni ma 228-324 milioni. Tradotto: affare ottimo per chi compra, molto meno per chi vende.
Il bilancio finale: affitti, riacquisti e conti in rosso
Alla scadenza dei 18 anni (2022), lo Stato libera 159 immobili tra chiusure e trasferimenti, ma per 215 continua a pagare l’affitto a Investire Sgr o ai nuovi proprietari che nel tempo hanno comprato gli edifici. Nel frattempo, lo Stato si è anche ricomprato 22 immobili a prezzo di mercato per 400 milioni e, secondo i conti del Demanio, ne riacquisterà altri perché è l’unico modo per risparmiare 20 milioni l’anno di locazioni. E le manutenzioni, che dovevano “sparire” con la vendita, sono rimaste in capo all’affittuario.
Tirando le somme: 3,3 miliardi incassati, 5,4 miliardi pagati in affitti in 20 anni, più riacquisti e manutenzioni, per un totale stimato di circa 6 miliardi. Nel frattempo, il debito pubblico, che nel 2004 era 1.400 miliardi, oggi supera i 3.000 miliardi.
E nel frattempo alcuni passaggi raccontano anche intrecci che, almeno sul piano dell’opportunità, fanno discutere: dagli immobili Fip rivenduti spicca l’ex sede Inps di piazza Augusto Imperatore a Roma, oggi hotel Bulgari, acquistata nel 2020 da Edizione Property (famiglia Benetton), mentre Regia srl (Benetton) risulta anche tra gli azionisti di riferimento di Investire Sgr. E la domanda resta aperta: chi misura, prima e dopo, la reale convenienza per l’erario?
Fonte dataroom@corriere.it