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L’Agenzia delle Entrate cambia rotta: lo sconto prima casa può valere anche per i fabbricati collabenti in categoria F/2, cioè ruderi da recuperare. Ma a una condizione: l’immobile deve diventare abitazione principale entro tre anni dal rogito, altrimenti il Fisco presenta il conto.
Rudere come prima casa: il nuovo parere dell’Agenzia delle Entrate
Per anni i fabbricati collabenti sono rimasti fuori dal bonus prima casa perché non abitabili al momento dell’acquisto. Ora l’Agenzia delle Entrate si allinea alla Cassazione e apre allo sconto anche per i ruderi F/2, purché il recupero sia reale e concluso nei tempi stabiliti, ovvero massimo tre anni. La novità arriva con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, che recepisce l’orientamento della Cassazione n. 3913/2025.
Dal momento che l’agevolazione può valere per immobili ancora da costruire, non c’è motivo di escludere quelli già esistenti ma da recuperare, come ad esempio fabbricati rurali abbandonati. Un immobile in categoria F/2 è, in sostanza, un fabbricato collabente: un rudere o un edificio molto degradato, spesso senza impianti, copertura o agibilità, senza rendita catastale e non idoneo a produrre reddito.
La categoria non indica una destinazione d’uso, ma una condizione fisica dell’immobile. Il caso esaminato riguarda un fondo rustico con trulli collabenti da recuperare che l’acquirente intendeva rendere abitabili.
Prima casa per i ruderi: quanto si risparmia e quali requisiti servono
Il vantaggio fiscale non è piccolo. Se l’acquisto avviene da privato, l’agevolazione prima casa consente di applicare l’imposta di registro al 2% invece che al 9%, con imposte ipotecaria e catastale fisse. Se invece l’acquisto è soggetto a IVA, può entrare in gioco l’aliquota agevolata al 4%, sempre in presenza dei requisiti previsti. Lo sconto, però, non è automatico solo perché l’immobile è un rudere recuperabile. L’acquirente deve rispettare le condizioni ordinarie del bonus prima casa:
- non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune;
- non aver già fruito dell’agevolazione in modo incompatibile con le regole;
- trasferire la residenza nel Comune entro i termini.
Il cambio di rotta è importante anche perché supera la posizione precedente dell’Agenzia delle Entrate, espressa nella risposta n. 357/2019, secondo cui un immobile F/2 non poteva accedere al beneficio perché non astrattamente idoneo a soddisfare esigenze abitative al momento del rogito. Ora il punto diventa un altro: non conta solo lo stato attuale del fabbricato, ma la sua concreta possibilità di essere recuperato come abitazione.
Cosa succede se il rudere non diventa prima casa
La condizione decisiva è il tempo. L’immobile deve essere trasformato in abitazione entro tre anni dall’acquisto. Non basta comprare un casale da ristrutturare, immaginare il progetto o avviare qualche lavoro: il recupero deve portare davvero a una destinazione abitativa.
Questo significa muoversi con attenzione già prima del rogito. Servono valutazioni tecniche, titoli edilizi coerenti, tempi realistici, verifica di vincoli urbanistici o paesaggistici e un progetto che possa arrivare fino all’aggiornamento catastale. In caso contrario, il vantaggio fiscale rischia di trasformarsi in una trappola.
Se infatti il fabbricato non diventa abitazione entro il termine previsto, il contribuente può decadere dall’agevolazione. In quel caso il Fisco può recuperare la differenza tra imposta agevolata e imposta ordinaria, oltre a sanzioni e interessi.
La novità resta forte: il rudere non è più automaticamente escluso dal bonus prima casa. Ma il messaggio è chiaro: lo sconto non premia un sogno sulla carta, premia un recupero reale. Il rudere può diventare prima casa anche per l’Agenzia delle Entrate, ma il conto alla rovescia parte dal rogito.
