Il Tribunale di Pordenone si è espresso su un caso particolare: una sopraelevazione conforme dal punto di vista urbanistico ma vietata dal regolamento condominiale. Chi l’ha spuntata?
Regolamento condominiale vs Permesso di costruire
Per alcuni, una bella sfida. Per altri, una partita senza storia. Da un lato, abbiamo sostanzialmente un contratto tra residenti. Dall’altro, un documento ufficiale che “consente” la realizzazione di un’opera, che in un certo senso ne certifica la regolarità.
Chi l’ha spuntata? A decidere, il Tribunale di Pordenone con la sentenza n. 450 del 5 agosto 2026. A vincere è stato il regolamento condominiale. Ebbene sì, una “lista di regole” ha vinto su un titolo abilitativo vero e proprio. A fornire spunti di interesse, però, non è solo l’esito, ma anche le riflessioni del Tribunale di Pordenone. Entriamo dunque nel dettaglio del caso.
Il caso della sopraelevazione
La controversia nasce dalla chiusura di una terrazza di proprietà esclusiva mediante un tamponamento verticale, realizzato per ricavare una nuova camera. L’intervento non comportava un aumento dell’altezza complessiva dell’edificio, ma determinava un incremento della superficie utile e della volumetria dell’unità immobiliare.
Proprio per questo il Tribunale di Pordenone lo ha qualificato come sopraelevazione ai sensi dell’articolo 1127 del Codice civile, aderendo all’orientamento della Cassazione secondo cui non conta soltanto lo sviluppo in altezza, ma anche l’aumento dello spazio edificato.
Il problema è che il regolamento condominiale contrattuale vietava espressamente qualsiasi sopraelevazione. Il giudice ha ritenuto il divieto opponibile anche agli acquirenti successivi, poiché il regolamento era richiamato e accettato nell’atto di acquisto. Inoltre, il rogito menzionava già la controversia relativa all’opera e l’impegno degli acquirenti a subentrare nel contenzioso.
La conformità dell’intervento alle norme urbanistiche, paesaggistiche e regionali del Piano Casa non è stata ritenuta sufficiente a superare il vincolo privatistico: il titolo edilizio legittima infatti l’opera nei confronti della pubblica amministrazione, ma non elimina i diritti dei condòmini. Il Tribunale ha quindi ordinato la demolizione dell’opera e il ripristino dello stato dei luoghi, escludendo il solo rimedio indennitario.
Una questione di orientamento
Non c’è nessuna legge che stabilisce la supremazia del vincolo privatistico, qui rappresentato dal regolamento condominiale, sul titolo edilizio. Di base, è tutta una questione di orientamento. La giurisprudenza nel corso degli anni ha dato più peso al primo che al secondo, almeno nell’ambito tra i rapporti tra condominio inteso come portatore di interesse collettivo e interesse privato.
Certo, la sentenza rischia di far discutere alla luce della sua peculiarità. Ovvero delle caratteristiche della costruzione concessa dal titolo abilitativo, la quale figura come sopraelevazione (andando incontro a divieto) senza esserlo in maniera esplicita e solare.
Sta al cittadino comune informarsi su casi come questi, in modo da non incappare inconsapevolmente in spiacevoli situazioni, come quella che sta vivendo il proprietario dell’appartamento interessato dalla sentenza, costretto ora a una costosa demolizione.
