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Se hai frazionato un appartamento senza titolo edilizio, potresti regolarizzarlo grazie alle nuove norme del Decreto Salva-Casa. Come? Applicando le novità dell’art. 36-bis. Ecco come procedere.
La posizione del Salva-Casa sul frazionamento casa
Il frazionamento di un immobile è una delle casistiche possibili quando si vuole rimodulare gli spazi interni della casa ricavando più unità abitative. Un esempio recente è stato analizzato dagli esperti nell’ottica delle novità introdotte dal Salva Casa che semplifica la gestione delle irregolarità edilizie.
Il caso è quello di un edificio unifamiliare diviso per ricavare due appartamenti con ingressi autonomi e realizzazione di nuovi bagni. Per quanto riguarda gli impianti esistenti si è provveduto al rifacimento di impianto idraulico e alla ristrutturazione impianto elettrico, contestualmente alla creazione di nuovi dove necessari.
La domanda è: si può sanare la situazione sopra descritta? Dipende dalla conformità degli interventi alle nuove disposizioni legislative. Che analizziamo qui sotto.
Art. 36-bis, quali interventi edilizi sono sanabili?
Una delle principali innovazioni del Salva Casa è l’introduzione dell’art. 36-bis, che sostituisce il precedente art. 37, comma 4, ampliandone le competenze e facilitando l’iter burocratico per la sanatoria di interventi edilizi. L’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) disciplina la gestione delle difformità edilizie, distinguendo tra:
- Difformità parziali: modifiche rispetto al progetto approvato che non rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis.
- Variazioni essenziali: includono modifiche strutturali significative, cambi di destinazione d’uso e ampliamenti che impattano sulla sagoma dell’edificio.
Se l’intervento edilizio rientra tra quelli soggetti a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 380/2001, oppure a SCIA alternativa ai sensi dell’art. 23, la sanatoria rimane vincolata al principio della doppia conformità urbanistica, disciplinata dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001.
Tuttavia, il nuovo art. 36-bis consente la regolarizzazione in caso di parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA ordinaria, escludendo invece gli interventi realizzati in difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire.
Quando è sanabile il frazionamento della casa?
La suddivisione di un immobile in due unità distinte come sopra descritte è sempre stata considerata ristrutturazione edilizia pesante, richiedendo un permesso di costruire (T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 29/11/2022, n. 2649).
Tuttavia, le modifiche normative introdotte con le leggi 164/2014, 120/2020 e 91/2022 hanno ridefinito il concetto di manutenzione straordinaria. Secondo la normativa vigente, il frazionamento della casa è considerato manutenzione straordinaria, a condizione che si rispettino questi 3 requisiti:
- Non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio;
- Non si proceda a cambiare la destinazione d’uso originaria;
- Le opere eseguite rispettino le previsioni urbanistiche ed edilizie locali.
Il T.A.R. Lombardia Milano, con sentenza del 28/06/2023, n. 1629, ha confermato che il frazionamento della casa non è più considerato ristrutturazione edilizia pesante, ma rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, similmente alla redistribuzione degli spazi interni.
In base all’art. 3, co. 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001, gli interventi che riguardano le parti strutturali dell’edificio o modificano i prospetti possono essere realizzati mediante SCIA ordinaria, conforme agli strumenti urbanistici locali. In questo caso, l’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia consente la sanatoria.
L’esperto risponde: il frazionamento della casa è sanabile?
Sì, il frazionamento di un’unità immobiliare può essere sanato se rientra nella definizione di manutenzione straordinaria e rispetta le normative vigenti. Il nuovo art. 36-bis offre uno strumento semplificato per la regolarizzazione, ma resta necessario verificare la conformità urbanistica e edilizia caso per caso.
Se hai eseguito il frazionamento senza titolo edilizio, è consigliabile selezionare in zona un geometra specializzato in pratiche comunali al quale affidare, dopo una consulenza preventiva, la procedura di sanatoria con il Decreto Salva-Casa. In caso di interventi più complessi, potrebbe essere richiesto un permesso di costruire o una SCIA alternativa.
