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Porte danneggiate, parquet rovinato, battiscopa divelti e impianti compromessi. Gli ex inquilini, dopo lo sfratto, negano ogni responsabilità, ma le fotografie del prima e del dopo e la perizia tecnica convincono il giudice: oltre ai lavori, devono pagare anche due mesi di affitto persi.
Dopo quattro anni la casa è devastata
Quattro anni trascorsi nell’appartamento con un regolare contratto di affitto 4+4, poi lo sfratto per morosità. Quando i proprietari rientrano nell’immobile a Rimini, trovano una situazione irriconoscibile rispetto a quella documentata all’inizio della locazione. Le condizioni contestate non riguardano qualche parete sporca o i normali segni lasciati dal tempo.
Impianti, pavimenti, serrande sono in un tale stato di degrado da rendere necessari lavori di manutenzione straordinaria prima di rendere nuovamente abitabile quella casa al momento devastata.
I proprietari si rivolgono quindi al Tribunale civile di Rimini, mentre la coppia di ex inquilini respinge ogni responsabilità per lo stato dell’immobile. La controversia finisce davanti al giudice Bruno Capodaglio. Il nodo da sciogliere non è soltanto stabilire se la casa sia stata riconsegnata in condizioni peggiori, ma distinguere i danni imputabili agli occupanti dal normale deterioramento prodotto da quattro anni di utilizzo.
A rendere possibile questa distinzione interviene un accertamento tecnico preventivo disposto nel 2022. Il consulente nominato dal Tribunale esamina l’appartamento, fotografa gli ambienti e ricostruisce nel dettaglio gli interventi necessari.
Le fotografie del prima e del dopo cambiano la causa
Gli ex affittuari sostengono di non essere responsabili dei danni. Per il Tribunale, però, pesa il fatto che siano stati gli unici ad avere la disponibilità dell’appartamento per circa quattro anni. Conta soprattutto la documentazione. Al momento della consegna iniziale avevano dichiarato di aver ricevuto l’immobile in buono stato di manutenzione. Le immagini scattate all’inizio dell’affitto sono state poi confrontate con quelle realizzate dopo il rilascio.
Proprio questo confronto permette al consulente e al giudice di ricostruire quali problemi fossero comparsi durante la locazione e quali interventi potessero invece essere ricondotti alla normale usura. Il Tribunale non accoglie comunque tutte le richieste dei proprietari. Una parte del rifacimento dei bagni e della pavimentazione in ceramica viene considerata almeno in parte collegata al normale utilizzo dell’immobile. Vengono invece riconosciuti i costi necessari per:
- tinteggiatura e stuccatura;
- ripristino dei battiscopa;
- sistemazione della porta d’ingresso;
- interventi sulle serrande e sugli impianti;
- riparazione del parquet;
- sostituzione o recupero di tendaggi e divano;
- pulizia straordinaria dell’abitazione.
La sentenza, quindi, non addebita automaticamente agli ex inquilini ogni lavoro eseguito dopo lo sfratto. Il conto viene costruito distinguendo ciò che dipende dal normale consumo dell’immobile da ciò che, secondo la perizia, deriva dalla mancata cura dell’abitazione.
Danni, affitti persi e spese: il conto supera 25.000 euro
Per riportare l’appartamento in condizioni adeguate, il Tribunale riconosce ai proprietari 14.200 euro. A questa cifra si aggiungono altri 3.000 euro per il mancato guadagno subito durante i due mesi necessari a completare i lavori. In quel periodo, infatti, la casa devastata non poteva essere nuovamente affittata.
È un passaggio importante: il danno economico non coincide soltanto con il costo del restauro parquet o di ripristino degli impianti. Può comprendere anche il reddito perso mentre la casa resta indisponibile a causa degli interventi di ripristino. Gli ex inquilini morosi vengono inoltre condannati a sostenere oltre 8.800 euro di spese legali. Al totale si aggiungono anche i costi della consulenza tecnica e della procedura di mediazione. Il conto complessivo supera così i 25.000 euro.
La cifra non rappresenta soltanto il prezzo dei danni materiali. È la somma di ripristino, mancata locazione e conseguenze economiche di un contenzioso nel quale fotografie e perizia hanno assunto un peso decisivo.
