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Il Giubileo a Roma e le Olimpiadi invernali a Milano trasformano il mercato degli affitti che muove un giro da 11 miliardi di euro. Ma quanto guadagna davvero un proprietario che mette a reddito una seconda casa? Le ultime analisi di mercato.
Quanto incidono Giubileo e Olimpiadi sul boom degli affitti brevi?
Roma e Milano nell’arco di un biennio affrontano due eventi di portata mondiale: il Giubileo 2025 e le Olimpiadi invernali 2026. Due appuntamenti che stanno innescando una vera e propria corsa agli affitti brevi, spingendo proprietari e investitori a rivedere le proprie strategie immobiliari.
Nella Capitale, la previsione di 35 milioni di pellegrini (+170%) ha già messo sotto pressione l’offerta ricettiva: molti alloggi stanno cambiando destinazione d’uso per rispondere alla domanda crescente. Anche Milano vive un fermento analogo in vista dei giochi olimpici, con Unioncamere che segnala possibili carenze di posti letto.
Non si tratta solo di una tendenza urbana: borghi, città d’arte e località turistiche in tutta Italia stanno vedendo crescere le richieste per case vacanza. L’Italia è oggi la seconda meta europea per soggiorni brevi secondo Eurostat, subito dopo la Spagna. Un trend che potrebbe portare benefici anche in zone meno centrali, specie se supportato da strategie mirate di property management.
Affitti brevi o tradizionali: cosa conviene a Roma e Milano?
Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), sottolinea che “L’attività degli affitti brevi è complessa, con una burocrazia importante e margini spesso ridotti”.
Aggiunge inoltre che il 30,5% degli affitti brevi deriva da seconde case ereditate, mentre solo il 12% rappresenta un vero investimento immobiliare. Ciò è dovuto anche ai prezzi alle stelle del mercato immobiliare: basti pensare a quanto costa comprare casa a Milano.
In ogni caso, nel 2023, sempre secondo Aigab, a Roma gli affitti brevi hanno generato in media 39.000 euro l’anno per abitazione, a Milano 31.000.
Città/località |
Incasso medio annuo |
Redditività netta stimata |
|---|---|---|
Roma |
39.000 € |
~35% |
Milano |
31.000 € |
~35% |
Zone turistiche |
6.000 € |
~30% |
Affitto studenti |
Simile agli affitti brevi |
Minore rischio |
Affitto tradizionale (Milano) |
Rischio insolvenza affittuario |
Redditività media 4,3% |
Ma al netto di costi e tasse, la redditività effettiva è più contenuta. Va considerato che l’attività presenta numerosi costi: cedolare secca (21%), utenze (~3.000 €), servizi di pulizie (10%), commissioni portali (20%). Alla fine, solo un terzo circa dell’introito lordo rimane al proprietario.
Gestione autonoma o property manager: come guadagnare di più?
Gestire un affitto breve non è semplice. Tra obblighi normativi, pulizie, richieste degli ospiti e gestione dinamica dei prezzi, molti preferiscono affidarsi a società specializzate. Il costo del property management? Dipende dalla zona e dal tipo di servizio, ma è solitamente calcolato in base percentuale sulle entrate annuali.
Tuttavia, un property manager esperto può far rendere di più l’appartamento: aggiornando i prezzi anche 20 volte al giorno, migliorando l’occupazione e ottimizzando la visibilità online. “Un proprietario privato tende a fissare un prezzo statico per tutta la stagione, perdendo potenziali guadagni”, spiega ancora Celani. L’intervento professionale consente invece una maggiore rotazione e migliori margini.
Lorenzo Fagnoni, presidente dell’Associazione Property Managers Italia, conferma che “Alla fine l’host si mette in tasca circa il 30-40% al lordo delle tasse. È un’attività redditizia solo se l’immobile ha caratteristiche distintive e una posizione favorevole”.
Inoltre, non tutti gli immobili sono adatti alla formula degli affitti brevi: gli esperti suggeriscono di puntare su case ristrutturate, in zona centrale o a vocazione turistica e con servizi aggiuntivi, per esempio terrazzo, piscina o giardino.
