A regime le nuove regole sull’acquisto delle case precedentemente cedute in donazione. Vera rivoluzione dell’immobiliare o fumo negli occhi? Scopriamolo.
Acquistare una casa precedentemente ceduta in donazione: da giugno, grandi cambiamenti
Le nuove regole sono state approvate a novembre del 2025, ma solo il 18 giugno 2026, con il termine di un periodo di interregno tra il vecchio approccio e il nuovo, hanno iniziato a sortire i loro effetti definitivi.
Una data che potrebbe rivelarsi storica per il mercato immobiliare. Sulla carta, i cambiamenti apportati sembrano impattare realmente sul mercato immobiliare.
In cosa consistono questi cambiamenti? A questa domanda c’è una risposta corta e una risposta lunga.
In passato, chi acquistava una casa precedentemente donata poteva vedersi sottratto l’immobile, ovviamente previo procedimento giudiziario, dagli eredi che da quella donazione risultavano danneggiati. Oggi, con le nuove regole, quel pericolo non c’è più.
Immaginiamo un caso tipico: un anziano signore dona l’immobile a un figlio, lasciando a bocca asciutta gli altri. Il figlio, una volta deceduto il padre, vende l’immobile a un terzo, che non ha alcun legame con la famiglia.
Con le vecchie regole, i figli esclusi potevano rivendicare il possesso del bene, riportandolo sostanzialmente nel paniere dei beni in successione. Con le nuove regole, questa possibilità non esiste più. Dunque, il compratore è salvo.
La questione, però, è più complessa di così. Le nuove regole portano con sé alcune eccezioni. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.
I dettagli delle nuove regole
Il primo dettaglio da chiarire è che il 18 giugno 2026 non rappresenta un taglio netto per ogni situazione, ma la chiusura del periodo di sei mesi di interregno successivo all’entrata in vigore della riforma. In questo arco temporale, per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025, gli eredi lesi potevano ancora conservare le vecchie tutele, ma solo muovendosi in modo formale.
Non basta, dunque, una lamentela generica. Perché il compratore non sia del tutto al sicuro, deve risultare già notificata e trascritta una domanda di riduzione, eventualmente accompagnata dalla domanda di restituzione, oppure un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. In termini pratici, al momento del rogito il notaio dovrà verificare che nei registri immobiliari non risultino richieste formali di questo tipo.
C’è poi un altro punto: se il bene è ancora nelle mani del donatario, l’erede leso può ancora agire verso di lui. Cambia soprattutto la posizione del terzo acquirente a titolo oneroso: l’immobile non dovrebbe essergli sottratto, mentre la tutela degli eredi si sposta sul piano economico, cioè sulla compensazione in denaro.
Una misura rivoluzionaria?
Possiamo dirlo senza tema di smentita: sì. Gli effetti di queste nuove regole sono numerosi e impattanti.
Tanto per cominciare, le nuove regole contribuiranno, di fatto, a rimettere sul mercato molti immobili. Sia chiaro, immobili donati si vendevano anche prima, ma nella sostanza erano considerati immobili “fantasma”. Il bacino di potenziali compratori era estremamente ristretto, ovvero circoscritto a coloro che non conoscevano la legge o disposti ad accollarsi il rischio di una rivendicazione da parte di terzi. Oggi, con le nuove regole, gli immobili donati sono appetibili esattamente come tutti gli altri.
Un altro effetto è quello sui prezzi. La donazione ha sempre rappresentato una spada di Damocle particolarmente affilata, il che spingeva i prezzi al ribasso, secondo le dinamiche del premio al rischio.
Infine, effetti rilevanti si apprezzeranno anche nel mercato del credito. Con le vecchie regole, era sostanzialmente impossibile ottenere un mutuo per un immobile donato. D’ora in avanti, sarà possibile esattamente come per qualsiasi altro immobile.
Sullo sfondo, la consapevolezza che, una volta tanto, il legislatore ha fatto il gioco dei proprietari di casa. Nella fattispecie, del proprietario di casa che vende, e del futuro proprietario di casa (colui che compra).
