Hai messo qualcuno a vivere senza canone in un tuo immobile con un semplice accordo verbale? Come fare se l’inquilino non se ne va? Questa sentenza del Tribunale di Vicenza può aiutarti. Ma attenzione: non è una regola interpretata allo stesso modo da tutti i tribunali.
Casa data gratis e senza contratto scritto: il caso di Vicenza
Il caso riguarda un comodato precario stipulato verbalmente: in pratica, un immobile era stato concesso gratuitamente senza stabilire per iscritto una data precisa per la restituzione.
La proprietaria ha poi chiesto di riavere i locali e, di fronte alla mancata riconsegna, ha avviato il procedimento speciale previsto per ottenere il rilascio dell’immobile. In una prima fase il giudice aveva respinto l’istanza per la mancata registrazione del contratto e disposto la prosecuzione della causa con un altro rito e il tentativo di mediazione.
Prima della conclusione del procedimento, però, le parti hanno raggiunto un accordo e l’immobile è stato restituito il 22 luglio 2025. Il Tribunale ha quindi dovuto stabilire chi avrebbe avuto ragione se la causa fosse proseguita, soprattutto per decidere sulle spese.
Il comodato precario verbale può portare allo sfratto
Con la sentenza n. 1350 del 25 settembre 2025, il Tribunale di Vicenza ha ritenuto legittimo il procedimento avviato dalla proprietaria. Il punto nasce dalla Riforma Cartabia, che ha modificato l’articolo 657 del Codice di procedura civile inserendo espressamente anche il comodatario di beni immobili tra i soggetti interessati dalla procedura speciale di rilascio.
Nel comodato precario non esiste necessariamente una data di scadenza prestabilita. Secondo l’interpretazione accolta dal tribunale, però, la richiesta del proprietario di riavere l’immobile può segnare la fine del rapporto. Se chi occupa la casa non la restituisce, può quindi aprirsi la strada al procedimento speciale.
C’è poi un secondo passaggio tutt’altro che marginale: il fatto che il comodato d’uso fosse stato concordato soltanto a voce e non registrato non è stato considerato sufficiente per dichiararlo nullo.
Secondo questo orientamento, infatti, il comodato immobiliare verbale non è soggetto alla registrazione in termine fisso prevista invece per quello redatto per iscritto. La registrazione del contratto orale diventa necessaria nei casi previsti dalla disciplina fiscale, ad esempio quando viene enunciato in un altro atto soggetto a registrazione.
Per chi concede un’abitazione gratuitamente, resta comunque molto più prudente mettere gli accordi nero su bianco: durata, condizioni e modalità di restituzione possono evitare che una situazione apparentemente semplice finisca davanti a un giudice.
Comodato precario: puoi riavere subito la casa?
La sentenza è importante, ma non equivale a dire che qualsiasi casa concessa verbalmente possa essere recuperata automaticamente con uno sfratto. Il punto è ancora discusso nei tribunali.
Diverse decisioni recenti hanno seguito una linea simile a quella di Vicenza, tra cui pronunce di Milano, Bologna, Genova e Alessandria. Esistono però anche decisioni di segno opposto sulla validità del comodato verbale non registrato. La stessa sentenza vicentina ha riconosciuto la presenza di una persistente incertezza interpretativa, tanto da compensare in parte le spese processuali.
C’è inoltre una precisazione fondamentale: nel caso di Vicenza l’immobile era già stato restituito consensualmente prima della decisione finale. Il giudice non ha quindi materialmente eseguito uno sfratto, ma ha stabilito che la procedura scelta dalla proprietaria era giuridicamente fondata.
La conseguenza pratica, però, è rilevante: aver dato gratuitamente una casa senza firmare un contratto non significa necessariamente essere privi di strumenti per riaverla. Anche se il comodato resta un rapporto diverso rispetto a un normale contratto di affitto, il punto essenziale è che la concessione gratuita dell’immobile non ne trasferisce la proprietà.
Ed è proprio questo il punto che rende la sentenza interessante sul comodato precario per tanti proprietari. L’accordo nato magari con una semplice consegna delle chiavi può trasformarsi in un problema serio quando arriva il momento di chiedere indietro l’immobile.
