Un immobile tacciato di abusivismo, il proprietario che cerca di dimostrare la preesistenza delle opere. Un caso che fa discutere.
La sentenza del TAR Campania
Le norme che disciplinano i titoli edilizi sono complesse. Soprattutto, sono cambiate nel tempo. E, non potendo produrre effetti retroattivi, creano disparità di trattamento. Sicché, le stesse opere, magari costruite senza titolo edilizio, possono essere reputate abusive o non abusive a seconda dell’anno di costruzione.
Il riferimento è alle opere ante ‘67. Proprio in quell’anno sono entrati in vigore obblighi riguardanti la conformità urbanistica e i titoli edilizi.
Ecco che basta dimostrare che un’opera che attualmente appare abusiva è stata costruita prima del 1967 per evitare sanzioni o peggio ancora demolizioni. Ma attenzione a fare i furbi: la dimostrazione non solo deve corrispondere alla realtà, ma dev’essere anche solida.
L’ha capito a proprie spese un cittadino napoletano.
Il caso nel dettaglio
Il contenzioso nasce da un’ordinanza di demolizione emessa da un Comune per un manufatto a uso deposito di circa 13 metri quadrati e 40 metri cubi.
La struttura, realizzata nell’area cortilizia di un condominio e posta fuori sagoma rispetto all’edificio principale, è stata considerata dall’amministrazione come una nuova costruzione priva di permesso. Il primo accatastamento dell’opera, infatti, risaliva soltanto al maggio 2012.
Il ricorrente ha impugnato il provvedimento sostenendo che l’opera fosse preesistente almeno dal 1935. A supporto di questa tesi, ha presentato vari documenti storici: una mappa catastale di aggiornamento del 1935 (in cui figurava un oggetto cartografato nell’area), alcuni atti notarili e una perizia tecnica.
Il TAR Campania, tuttavia, ha respinto il ricorso. I giudici, avvalendosi di una verificazione tecnica, hanno stabilito che la mappa del 1935, pur mostrando un tracciato, non provava la reale consistenza planivolumetrica del manufatto né confermava si trattasse della stessa struttura.
A risultare decisiva è stata invece un’aerofotogrammetria ad alta definizione del 1997, la quale ha escluso inequivocabilmente la presenza dell’edificio a quella data, suggeendone l’effettiva costruzione tra il 1997 e il 2012.
Una sentenza troppo rigida?
A prima vista parrebbe di sì. D’altronde, il proprietario aveva dalla sua alcune prove documentali storiche, come vecchie mappe e atti notarili. Certo, tali documenti sono stati giudicati autentici, ma non sufficienti a dimostrare che la sagoma abbozzata nelle mappe del ’35 fosse proprio l’edificio oggetto della controversia.
Un altro elemento che fa riflettere sulla rigidità del sistema probatorio è il peso attribuito all’aerofotogrammetria del 1997. È indubbiamente difficile per un cittadino difendersi quando decenni di carteggi e atti notarili vengono superati dall’esame tecnico di un singolo scatto aereo ad alta risoluzione, la cui nitidezza ha permesso ai giudici di affermare con certezza che l’edificio, in quella specifica data, non esisteva.
Siamo di fronte a una sentenza rigida, al limite del formalismo? Non esattamente. Essa certamente non è il frutto di un accanimento verso il cittadino, quanto della volontà di definire un perimetro chiaro: i documenti storici sono validi solo se inoppugnabili e capaci di certificare le esatte dimensioni e la destinazione del manufatto.
Nondimeno, una tale affermazione di principio potrebbe esporre alcuni proprietari a grossi rischi. Magari un immobile è stato realmente costruito in epoca remota, ma in assenza di carte che definiscano in modo millimetrico i volumi (o in presenza di vecchie foto aeree sgranate e difficili da interpretare), i proprietari si troverebbero disarmati e a rischio demolizione.
