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Comprare casa incautamente, senza opportuni controlli, mette a rischio il capitale investito. Lo dimostra la sentenza 1868/2024 del TAR del Lazio. Ecco i fatti e le conseguenze giuridiche.
Sentenza TAR Lazio 1868/2024: i fatti
Il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio ha espresso una sentenza in merito alla vicenda di un immobile situato nel Comune di Fonte Nuova, nella città metropolitana di Roma.
La vicenda ha origine da un’ordinanza di demolizione emessa dall’amministrazione comunale, che ha riscontrato la costruzione di un fabbricato privo di titoli edilizi adeguati.
La struttura è composta da due unità, una adibita a deposito e l’altra a uso abitativo, con una volumetria totale di circa 161 metri cubi.
L’intervento è stato ritenuto abusivo poiché non conforme né alla licenza edilizia originaria concessa negli anni ’70 né alla sanatoria successiva degli anni ’80. I proprietari attuali dell’immobile hanno usato una linea difensiva articolata due punti:
- le modifiche strutturali erano state eseguite dai precedenti proprietari;
- la proprietà era stata da loro acquisita solo nel 2003 tramite una donazione.
Nonostante ciò, il TAR ha stabilito che la responsabilità per l’abuso edilizio ricade comunque su chi detiene attualmente la proprietà dell’immobile.
Acquistare immobili con abusi edilizi: la buona fede non basta
La sentenza del TAR del Lazio n. 1868 del 2024 ha importanti ricadute per chi compra, ma anche per chi vende immobili.
Il tribunale ha sottolineato che chiunque acquisisca una proprietà con irregolarità edilizie è automaticamente responsabile per queste difformità, anche se non ne è l’artefice.
Questo significa che l’acquirente potrebbe essere costretto a fronteggiare da un lato i costi di demolizione della casa appena acquistata, per ripristinare lo stato dei luoghi, e dall’altro a sopportare conseguenze sul piano legale.
La vicenda evidenzia l’importanza cruciale di verificare attentamente la regolarità urbanistica e catastale di un immobile prima di procedere all’acquisto, quando si decide di comprare casa da un privato, ma anche quando si passa dall’agenzia immobiliare.
Richiedere la documentazione completa e consultare professionisti qualificati, come geometri specializzati in perizie immobiliari, diventa un passo indispensabile durante la compravendita, dal momento che una gestione superficiale delle verifiche urbanistiche ha pesanti conseguenze.
In altre parole, la negligenza e la buna fede potrebbero costare care a chi pensava di acquistare una proprietà regolare.
Vendere casa non a norma: cosa si rischia?
La sentenza 1868/2024 del TAR del Lazio, però, mette in guardia anche i venditori di immobili con abusi mai regolarizzati.
La vendita di una proprietà con difformità urbanistiche non elimina il problema, ma semplicemente lo trasferisce al nuovo proprietario, che ne sarà responsabile dal punto di vista giuridico.
Nonostante eventuali clausole contrattuali che sollevino il venditore da responsabilità, le amministrazioni locali hanno il potere di intervenire sul bene in ogni caso, indipendentemente dagli accordi privati tra le parti.
Se l’acquirente ha agito in buona fede, fidandosi delle dichiarazioni del venditore riguardo alla regolarità dell’immobile, potrebbe richiedere un risarcimento danni qualora emergano abusi edilizi.
Tuttavia, questo non esonera l’acquirente dall’obbligo di conformarsi alle eventuali ordinanze emesse dall’amministrazione.
