Un caso particolare è giunto all’attenzione del Consiglio di Stato: un insieme di opere che prese singolarmente richiedono un titolo edilizio, ma che considerate insieme ne richiedono un altro. Un monito a chi commissiona ristrutturazioni profonde?
Un caso particolare per il Consiglio di Stato
Non è certo la prima volta che il Consiglio di Stato interviene su vicende di carattere edile. Il Consiglio di Stato, infatti, funge da secondo grado di giudizio per la giustizia amministrativa, regolata in primo grado dai TAR. E si dà il caso che i TAR siano affollati di casi che riguardano lavori di ristrutturazione e, in particolare, discordie sui titoli edilizi.
Il caso che trattiamo oggi riguarda proprio una controversia sui titoli edilizi. In parole povere, il TAR era intervenuto su una ristrutturazione composita, che prevedeva opere singole, ciascuna delle quali inizialmente coperta da SCIA ordinaria. Il TAR ha decretato però che quelle opere dovessero essere prese in considerazione “insieme”, nel loro complesso, e giudicate come soggette a Permesso di Costruire o SCIA alternativa. Da qui, l’opposizione del committente dei lavori e il seguente approdo del caso al Consiglio di Stato.
Ma il diavolo si nasconde nei dettagli, dunque è bene raccontare la storia in maniera più approfondita.
La sentenza nel dettaglio
La vicenda è stata affrontata dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 5513/2026. La società interessata aveva presentato, nel novembre 2017, una SCIA per un insieme di interventi classificati come manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia leggera.
Tra le opere figuravano due pianerottoli con relativi gradini, la trasformazione di finestre in porte-finestre, parte di un muro di recinzione con cancello carrabile e la trasformazione di una vetrata in porta-finestra.
Il Consiglio di Stato, confermando quanto già stabilito dal TAR, ha però ritenuto necessario valutare gli interventi nella loro globalità e non in maniera frammentata. Nel complesso, infatti, le opere incidevano sui prospetti dell’edificio e configuravano, secondo la disciplina vigente all’epoca, una ristrutturazione edilizia “pesante”. Di conseguenza, sarebbe stato necessario il Permesso di Costruire oppure una SCIA alternativa al Permesso di Costruire, e non la semplice SCIA presentata dalla società.
La conseguenza è particolarmente significativa: quella SCIA è stata considerata radicalmente inidonea e incapace di produrre effetti giuridici. Non poteva quindi essere invocato neppure il decorso dei termini normalmente previsti per l’intervento dell’amministrazione, né poteva considerarsi consolidata la posizione del privato.
Un monito per chi ristruttura casa?
In un certo senso, sì. Sia chiaro, la sentenza non disegna un quadro fosco. Solo, ribadisce un concetto: la legge va rispettata, certo, ma va anche calata nella realtà. Il contesto gioca un ruolo importante. E il contesto, almeno in questo caso, suggeriva la necessità di prendere in considerazione gli interventi nel loro insieme, come parte di un’unica grande opera di ristrutturazione.
Non si tratta di un dettaglio di poco conto. La tentazione di rispettare la legge “alla lettera”, non già per un sentimento etico o per paura delle sanzioni, quanto perché fa più comodo che rispettarla “nella sostanza”, è forte. Il rischio, però, è di scontrarsi con l’applicazione reale della medesima normativa.
Da qui, un corollario semplice: prima di muoversi, se si nutrono dubbi, è bene interloquire preventivamente con l’urbanistica e farsi spiegare con chiarezza quale titolo edilizio chiedere per i lavori che si hanno in programma.
