Una riflessione sulla condizione in cui versano i proprietari di casa e un confronto con il passato. Al di là degli stereotipi sugli anni che furono e delle impressioni personali.
Proprietari di casa: una categoria “strana”
Prima di entrare nel vivo della riflessione e proporre un confronto con un passato non troppo recente, è bene circoscrivere l’oggetto del contendere e definirlo. Per esempio, evidenziando come quella dei proprietari di casa sia una categoria particolare.
Lo è in primis perché incredibilmente estesa. Secondo l’Istat, nel 2023 il 73,9% delle famiglie italiane viveva in una casa di proprietà. Insomma, l’italiano è un popolo di proprietari. Non è un dato scontato: a livello europeo la diffusione della proprietà varia parecchio da Paese a Paese. Questo ovviamente trasforma i problemi della singola categoria in problemi di rilevanza sociale.
Ma la categoria è particolare anche perché estremamente eterogenea. Ci sono proprietari di casa che si limitano a utilizzare il bene di cui sono proprietari, ovvero che abitano e basta. Ci sono proprietari di casa che affittano in modo estemporaneo, magari a lungo termine, e altri proprietari di casa che intravedono negli affitti un’opportunità di business, e quindi si lanciano negli affitti brevi.
Tutti, però, subiscono le conseguenze di un ordinamento che cambia, di una pressione fiscale ballerina e della tendenza del legislatore a rimescolare le carte. Giusto per rendere l’idea, basti pensare alle numerose modifiche che negli anni hanno interessato la tassazione dell’abitazione principale e, molto più recentemente, alla stretta fiscale sui redditi da affitto breve.
Per questi ultimi, dal periodo d’imposta 2024 la cedolare secca rimane al 21% per un immobile scelto dal contribuente e sale al 26% per gli altri immobili destinati alla locazione breve.
Perché essere proprietari di casa è più facile oggi…
Iniziamo a ragionare su “come se la passano”, rispetto al passato, i proprietari di casa nel loro complesso. Ovviamente, oggi rispetto a qualche decennio fa, ci sono più difficoltà ma anche più vantaggi.
Professiamo un po’ di ottimismo, e partiamo da questi ultimi. Di positivo, certamente, c’è lo sviluppo di un mercato che in passato era molto piccolo: quello degli affitti brevi.
Le piattaforme digitali hanno reso molto più semplice per i privati mettere a disposizione un immobile per periodi ridotti e raggiungere una platea potenzialmente enorme di viaggiatori.
Non si tratta più di un fenomeno marginale: nel 2024, nell’Unione europea, sono state registrate 854 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati tramite le principali piattaforme online, il 18,8% in più rispetto all’anno precedente. Si è dunque consolidata una domanda che può essere soddisfatta anche dai semplici proprietari di casa, e non più solo da alberghi e strutture ricettive tradizionali.
Un altro motivo riguarda la mobilità delle persone da un punto di vista più ampio. Studio, lavoro e permanenze temporanee alimentano una domanda abitativa specifica, soprattutto nei grandi centri, nelle città universitarie e nei territori capaci di attrarre lavoratori. E questo, di nuovo, può avvantaggiare i proprietari, o almeno quelli che intendono affittare.
Idem per quelle aree in cui prezzi di acquisto elevati e difficoltà di accesso al credito inducono una parte delle famiglie a cercare casa in affitto piuttosto che a comprarla. Non è una dinamica uniforme in tutto il Paese, ma dove si verifica amplia ulteriormente il bacino dei potenziali inquilini.
E perché è più difficile
Ma, come anticipato, ci sono anche delle difficoltà. Tanto per cominciare, le sfide per chi vuole preservare il valore del patrimonio immobiliare. Le tecnologie costruttive sono migliorate, sicché si avverte parecchio lo stacco tra nuove case e vecchie case.
Il problema assume un peso particolare in Italia, dove una parte consistente del patrimonio abitativo è datata: già nel 2021 oltre il 70% delle famiglie risiedeva in immobili costruiti prima del 1990. Ragione per cui alcuni proprietari, ovvero chi possiede immobili costruiti alcuni decenni fa, rischiano di vedere il proprio patrimonio perdere competitività rispetto agli edifici più recenti, a meno di non lanciarsi in costose ristrutturazioni.
E poi c’è la spada di Damocle delle normative. Da questo punto di vista, si segnalano due tendenze di origine diversa ma che producono effetti simili. Da un lato, la stretta sui bonus; dall’altro la necessità – almeno in prospettiva – di adeguarsi a standard di impatto ambientali forse un po’ troppo ambiziosi (vedi Direttiva Case Green).
Risultato? Una spesa in ristrutturazione che cresce, e che grava spesso su gente normale, giacché il prototipo del proprietari di casa italiano – rispetto a quello europeo ed extra-europeo – è proprio quello della persona comune, non dell’ambizioso investitore immobiliare.
Insomma… Essere proprietari di casa oggi è più facile o difficile che in passato? La risposta è: dipende. Dipende da quanto si è coinvolti in ciascuno degli aspetti che abbiamo citato. Per esempio, un proprietario ben disposto rispetto agli affitti brevi potrebbe giudicare questo periodo più favorevole rispetto a chi non vuole affittare e allo stesso tempo si ritrova con un immobile vecchio (e che quindi si vede quasi costretto a ristrutturare, spendere denaro etc.).
