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La SCIA non è mai davvero “blindata” dopo i 30 giorni. Il Consiglio di Stato lo ha ribadito con una sentenza 2025: ecco i casi in cui il Comune può ancora dichiararla inefficace o annullarla.
Deposito Scia: la sentenza 5322/2025 cambia i termini
È convinzione diffusa che, passati i famosi 30 giorni dal deposito di una SCIA, il titolo edilizio diventi inattaccabile. La sentenza 5322/2025 del Consiglio di Stato dimostra il contrario. I giudici hanno chiarito che, anche oltre la soglia ordinaria prevista dall’art. 19 della legge 241/90, l’amministrazione mantiene un potere residuale di intervento in autotutela.
Ciò significa che, se emergono vizi sostanziali, mancanza di requisiti o interessi pubblici prevalenti, il Comune può dichiarare inefficace o addirittura annullare la SCIA. Non si tratta di un potere illimitato (per fortuna!): la PA deve motivare adeguatamente la decisione, valutare gli interessi in gioco e rispettare i principi di proporzionalità e ragionevolezza. Ma la certezza di un titolo che “si consolida” automaticamente dopo un mese non esiste più.
Il caso del sottotetto nel lazio: perché il Comune ha annullato il deposito SCIA?
La vicenda riguardava il recupero abitativo di un sottotetto con deposito SCIA alternativo al Permesso di costruire. Il Comune, dopo 67 giorni dalla presentazione, ha avviato il procedimento per dichiarare inefficace la SCIA, ritenendola non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia regionale.
Secondo la Legge Lazio 13/2009, modificata nel 2018, il recupero è ammesso solo se il sottotetto è annesso a un’unità immobiliare destinata a prima casa: non poteva quindi essere collegato a un semplice posto auto privo di volumetria abitativa.
Oltre a questo, l’amministrazione ha contestato altre irregolarità: mancato pagamento dei diritti di istruttoria, contributo di costruzione non versato e criticità catastali. Per i giudici, l’intervento in autotutela era legittimo, perché sostenuto da motivazioni precise e da un interesse pubblico concreto al rispetto delle regole edilizie.
Cosa significa per cittadini e tecnici: i rischi di un titolo sempre precario
La lezione è chiara: depositare una SCIA non equivale ad avere in tasca un titolo blindato. Il Comune può intervenire anche dopo i 30 giorni, entro 12 mesi per l’annullamento d’ufficio (ridotti dal dl 77/2021 rispetto ai precedenti 18), e comunque ogni volta che vi sia un interesse pubblico effettivo. Per professionisti e privati ciò comporta la necessità di maggiore prudenza: dichiarazioni incomplete, errori progettuali o interpretazioni troppo “elastiche” della normativa possono trasformarsi in un boomerang.
C’è di più: il Consiglio di Stato ha ribadito che, decorsi i 30 giorni, restano impregiudicati i poteri di vigilanza e repressione degli abusi edilizi. Indipendentemente dall’annullamento della SCIA, il Comune può sempre ordinare la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi in caso di irregolarità. E non esistono limiti temporali a questo potere.
Anche il deposito della SCIA, quindi, non è blindato e va considerato come un titolo precario, che legittima l’attività solo finché le dichiarazioni rese corrispondono ai requisiti di legge.
