Scrittura privata: il trucco legale per non pagare l’IMU

Secondo una nuova ordinanza della Cassazione, puoi evitare di pagare l’IMU anche se sei proprietario della casa. Basta una scrittura privata registrata e una comunicazione al Comune. Scopri come funziona il meccanismo legale.

 

La casa è tua ma non paghi l’IMU: cosa dice la Cassazione

 

Una recente pronuncia della Corte di cassazione (ordinanza 4329/2025) ha chiarito un punto fondamentale che potrebbe cambiare la gestione fiscale di molte abitazioni: il proprietario di casa non è tenuto a pagare l’IMU se ha ceduto il diritto di abitazione a un altro soggetto, a patto che ciò sia stato formalizzato con una scrittura privata registrata e comunicata al Comune prima dell’anno fiscale di riferimento.

 

In sostanza, il diritto reale – che dà luogo al pagamento dell’IMU – non coincide necessariamente con la proprietà. Se chi vive nella casa ha ottenuto formalmente il diritto di abitazione (o di uso o usufrutto), è lui a dover sostenere l’imposta. Anzi, se ha la residenza nell’immobile in questione, può persino godere dell’esenzione prevista per l’abitazione principale.

 

Uno dei passaggi chiave dell’ordinanza è che la regola vale anche in caso di uso e usufrutto, non solo per il diritto di abitazione. Questo perché, come previsto dall’articolo 1026 del Codice civile, le norme sull’usufrutto si applicano, ove compatibili, anche agli altri diritti reali.

 

Quindi, se concedi a un’altra persona l’usufrutto di un tuo immobile, sei legittimamente esonerato dal pagamento IMU, a condizione che:

 

• ci sia un documento scritto con data certa (scrittura privata registrata),

 

• venga effettuata la comunicazione al Comune in tempo utile.

 

L’usufruttuario diventa il soggetto passivo IMU. Ma, ancora una volta, se ha la residenza nell’immobile, potrà beneficiare dell’esenzione per abitazione principale, azzerando l’imposta.

 

La stessa regola si applica in caso di diritto d’uso, con gli stessi requisiti formali e lo stesso effetto: nessun obbligo IMU per il proprietario e, in molti casi, nemmeno per chi vive nella casa.

 

Basta una scrittura privata basta per non pagare l’IMU?

 

L’aspetto rivoluzionario è che per trasferire questo obbligo non serve un atto notarile. È sufficiente una scrittura privata con data certa, registrata all’Agenzia delle Entrate, e una tempestiva comunicazione al Comune. Nessuna trascrizione nei registri immobiliari è richiesta ai fini IMU.

 

L’articolo 1350 del Codice civile prevede la forma scritta per i contratti che creano o modificano diritti reali come l’uso e l’abitazione. Tuttavia, ciò non implica che sia necessario un atto pubblico o la trascrizione nei registri immobiliari. L’articolo 2643 stabilisce infatti che la trascrizione serve solo a rendere opponibile il contratto ai terzi, ma non è richiesta per il Comune ai fini IMU.

 

La Cassazione è stata chiara: la scrittura privata registrata, se comunicata in tempo utile, è sufficiente a trasferire l’obbligo fiscale al titolare del diritto di abitazione. Il Comune non può dunque pretendere l’imposta dal proprietario.

 

Questo principio si estende anche agli altri diritti reali come uso e usufrutto, purché esistano i medesimi requisiti: contratto con data certa, registrazione e comunicazione preventiva al Comune.

 

Un esempio? Hai una seconda casa che decidi di non affittare per concederla a tua nipote tramite scrittura privata registrata. Se la informi il Comune entro l’anno precedente, da quel momento in poi sarà lei la soggetta passiva IMU. Se poi ci sposta anche la residenza, nemmeno lei pagherà l’imposta.

 

Gli adempimenti obbligatori: come fare tutto secondo le regole

 

Per beneficiare dell’esonero IMU come proprietario, sono necessari tre passaggi chiave:

 

• Redazione della scrittura privata: il documento deve specificare chiaramente il trasferimento del diritto di abitazione e contenere la data certa. Questo si ottiene registrando l’atto presso l’Agenzia delle Entrate, con un costo di 200 euro.

 

• Comunicazione al Comune: il contratto deve essere notificato al Comune dove si trova l’immobile, e ciò deve avvenire entro l’anno fiscale precedente a quello in cui si vuole evitare il pagamento dell’IMU.

 

• Facoltatività della trascrizione: sebbene la trascrizione nei registri immobiliari renda l’accordo opponibile ai terzi, non è necessaria per rendere efficace la modifica agli occhi del Comune.

 

Attenzione però: se non comunichi al Comune l’avvenuta costituzione del diritto di abitazione, resti tu il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU, anche se hai firmato la scrittura privata.