Fino a oggi, la risposta sarebbe stata: tutti i condòmini. Una sentenza però mette in discussione tutto. Come al solito, a partire da un caso singolo. Ecco tutti i dettagli.
Lavori in condominio: una questione spinosa
La decisione di eseguire lavori di ristrutturazione in condominio smuove sempre gli animi. Tra computi metrici abbondanti o troppo scarni, preventivi a rischio lievitazione e tempistiche incerte, c’è sempre parecchio da discutere.
Ma qualche punto fermo c’è. Per esempio, il principio secondo il quale i lavori alle parti comuni – in linea di massima – devono essere pagati da tutti i condòmini indistintamente, ovviamente secondo i millesimi in proprio possesso.
Una recente sentenza della Cassazione, però, sembra almeno in parte mettere in discussione questo principio. Come minimo, decreta che bisogna guardare caso per caso, operare un discrimine intervento per intervento.
La sentenza ha, come sempre in questi casi, disciplinato un caso specifico. Ovvero, quello di un tetto che “non copriva” come avrebbe dovuto, o per meglio dire copriva solo una parte degli appartamenti. Ma ecco cos’è successo.
Il caso del tetto “che non copre”
La controversia giudiziaria ha avuto origine dalla necessità di ripartire le spese per la manutenzione straordinaria e il rifacimento di un tetto condominiale. In questo specifico complesso residenziale, la conformazione architettonica dell’edificio era tale per cui la copertura in questione sovrastava e proteggeva soltanto una determinata ala del fabbricato, includendo solo alcuni degli appartamenti, e non l’intero stabile.
L’amministratore, seguendo un’interpretazione rigida della prassi, aveva inizialmente ripartito i costi dell’intervento tra tutti i condòmini, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno, ritenendo il tetto una parte comune di utilità generale. Tuttavia, i proprietari delle unità immobiliari situate nell’ala non coperta dal tetto oggetto dei lavori si sono opposti, impugnando la delibera assembleare.
La vicenda è giunta fino alla Corte di Cassazione, la quale ha dato ragione ai condòmini ricorrenti. I giudici supremi, richiamando l’articolo 1123, terzo comma, del Codice Civile relativo al cosiddetto “condominio parziale”, hanno stabilito che qualora un bene comune sia destinato a servire unicamente una parte dell’edificio, le spese per la sua conservazione devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari delle unità immobiliari che ne traggono utilità. L’obbligo di contribuzione non si estende, pertanto, a chi non beneficia di tale copertura.
Una sentenza che fa riflettere
Cosa dire di questa sentenza? Da un lato va accolta con favore, dall’altro rappresenta un piccolo campanello d’allarme.
Partiamo da quest’ultimo. Certamente la Corte di Cassazione fa il suo mestiere, ovvero funge da supremo grado di giudizio e mette la parola fine alle controversie. Tuttavia, esercita anche una funzione di orientamento e di supplenza se l’impianto legislativo è carente. È proprio questo il punto: la sentenza segnala una sorta di vuoto legislativo. Niente di abnorme, sia chiaro, ma comunque meritevole di segnalazione.
D’altro canto la sentenza va accolta con favore in quanto pone in essere un principio di buon senso: bisogna guardare caso per caso. Alcune fattispecie sono troppo particolari per essere ricondotte a uno schema rigido. Farlo, sarebbe infliggere una spesa sostanzialmente ed eticamente non dovuta e quindi, per estensione, una compromissione di diritti.
