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Anagrafe proprietari e Dac7: per gli affitti brevi la tracciabilità aumenta. Le piattaforme comunicano host, immobile, giorni e incassi, con scambi automatici tra Paesi UE e controlli incrociati con catasto e rendite. La domanda è una sola: sarà davvero la svolta anti furbetti?
Cos’è la Dac7 e perché non è un catasto europeo?
Partiamo dal punto che genera più confusione: in Europa non esiste un registro pubblico consultabile con l’elenco di tutti i proprietari immobiliari. Quando leggi “anagrafe proprietari”, quindi, non immaginare un database aperto al pubblico. L’espressione piuttosto descrive l’effetto pratico di un sistema fiscale più concreto: la Dac7, cioè la direttiva UE 2021/514, entrata in vigore il 1° gennaio 2023.
Il cuore della direttiva è semplice: obbliga i gestori di piattaforme digitali a raccogliere, verificare e trasmettere alle autorità fiscali nazionali informazioni sui redditi generati dagli utenti. E nel contesto italiano questo ha effetto soprattutto sugli affitti brevi.
La Dac7 non cambia le regole di tassazione (in Italia restano cedolare secca o IRPEF secondo le norme vigenti). Cambia però la capacità di verifica. Per chi è in regola, è soprattutto un tema di ordine e precisione. Per chi invece contava sull’opacità, l’equazione si fa più scomoda: più dati = più probabilità che le omissioni emergano.
Affitti brevi: come funzionano i controlli incrociati?
Se l’obiettivo è rendere tracciabili i redditi generati online, allora la domanda logica è: cosa finisce nei flussi informativi? Per le locazioni (anche brevi), piattaforme come Airbnb o Booking devono comunicare informazioni utili a identificare chi incassa e da quale immobile. In concreto, per le locazioni (anche brevi) le piattaforme devono trasmettere un set di informazioni che rende identificabili host, immobile e flussi economici. I dati chiave sono questi:
- identità dell’host;
- codice fiscale (o equivalente);
- indirizzo dell’immobile;
- numero di giorni di locazione;
- importi incassati;
- commissioni trattenute.
Queste informazioni vengono trasmesse all’autorità fiscale dello Stato competente e poi condivise automaticamente con gli altri Paesi UE se rilevanti. È questo scambio automatico il salto di qualità: chi affitta fuori confine (o chi affitta in Italia da non residente) diventa molto più visibile, senza dover “aspettare” una richiesta specifica.
Nel settore degli affitti brevi, la conseguenza più concreta è la riduzione dello spazio per la concorrenza sleale. Marco Celani (Aigab) sottolinea che la Dac7 non è una minaccia per chi opera correttamente, ma un passaggio che “chiude” la stagione della zona grigia.
Anagrafe dei proprietari di casa, catasto e rendite: cosa cambia?
Oltre al livello europeo, l’Italia si muove anche sul piano interno. Nell’atto di indirizzo sugli obiettivi di politica fiscale firmato dal ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti si parla di Catasto e di creazione di una nuova “anagrafe dei titolari”, definita come censimento fiscale dei proprietari immobiliari.
Il punto sarebbe rendere più efficace la tassazione, a partire anche dall’IMU, e rafforzare il contrasto agli immobili irregolari. In questa cornice, l’idea è chiara: mettere in comunicazione banche dati, rendere più interoperabili gli archivi e facilitare controlli incrociati tra informazioni catastali, rendite e redditi generati da locazioni turistiche o brevi.
Gli effetti potenziali sul mercato sono doppi: da un lato maggiore trasparenza riduce lo spazio per evasione e concorrenza sleale; dall’altro aumenta la prevedibilità per chi investe e opera in modo professionale, anche oltre confine.
In fondo la partita non è “se” i dati circoleranno, ma come verranno usati: quanto saranno integrati con catasto e rendite, con quali criteri di rischio partiranno i controlli, e soprattutto quale sarà il perimetro reale della futura “anagrafe dei titolari” italiana.
