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I furbetti del comodato hanno un problema in più: oggi anche una chat di WhatsApp può smontare il contratto “gratuito” e far emergere un affitto in nero. È quello che mostra una sentenza del Tribunale di Spoleto, dove messaggi, bonifico e testimonianze sono bastati a far saltare la simulazione e a trasformare il finto comodato in una locazione 4+4.
Furbetti del comodato, ora basta una chat per far saltare tutto
L’istituto del comodato gratuito, sulla carta, è una cosa molto semplice: il proprietario concede un immobile a qualcuno senza chiedere alcun corrispettivo in denaro. Proprio qui sta il punto decisivo. Se c’è un canone, anche mascherato o non dichiarato, non si parla più di comodato ma di affitto.
Eppure, il giochetto è noto. C’è chi usa il contratto di comodato come copertura per nascondere una vera locazione in nero, evitando così imposte, registrazione e anche le regole che tutelano l’inquilino, a partire dalla durata minima del contratto. Il risultato è un documento che definisce il conduttore un semplice occupante gratuito, mentre nella realtà ogni mese passano soldi.
Per capire come funziona davvero un contratto di comodato d’uso gratuito bisogna partire proprio da qui: la gratuità non è un dettaglio, è l’elemento essenziale. Se manca, cambia la natura stessa del rapporto.
Quando il comodato gratuito nasconde in realtà un affitto in nero
Il caso esaminato dal Tribunale di Spoleto, con la sentenza n. 284/2025 è piuttosto chiaro. Una proprietaria aveva chiesto al giudice di accertare la risoluzione di un contratto di comodato e di ordinare il rilascio immediato dell’immobile, sostenendo di aver bisogno dell’appartamento per la madre.
L’uomo che viveva in quella casa, però, ha reagito in giudizio con una contro-domanda molto precisa: secondo la sua versione, quel comodato era soltanto uno schermo. In realtà, ha sostenuto, stava pagando un canone mensile di 250 euro; quindi, il rapporto era una locazione vera e propria, non un uso gratuito.
Il giudice gli ha dato ragione. La domanda della proprietaria è stata respinta e il comodato è stato considerato finto, cioè simulato. Dietro il contratto apparente, ha riconosciuto il tribunale, c’era una locazione reale.
Cosa succede se il giudice scopre che il comodato era finto
La parte più forte della sentenza riguarda le prove. A inchiodare il finto comodato non sono state intercettazioni o documenti segreti, ma strumenti molto più comuni: chat di WhatsApp, un bonifico bancario e testimonianze.
Dal punto di vista giuridico, i messaggi WhatsApp valgono come documenti informatici. Questo significa che possono avere piena efficacia probatoria, a patto che la parte contro cui vengono usati non li disconosca in modo chiaro, circostanziato ed esplicito. Nel caso esaminato dal Tribunale di Spoleto, la proprietaria non è riuscita a contestarli in modo efficace.
Ed è proprio il contenuto delle conversazioni ad aver fatto la differenza. Nelle chat si parlava apertamente di canone mensile e caparra, cioè di termini che non hanno alcun senso in un comodato gratuito ma che sono perfettamente coerenti con un contratto di affitto. A rafforzare il quadro si è aggiunto anche un bonifico tracciabile, mentre le stesse chat sono state considerate un principio di prova per iscritto sufficiente ad aprire la porta anche alla prova testimoniale.
Una volta accertata la simulazione, il contratto apparente, cioè il comodato, resta senza effetti. Emerge invece il contratto reale, cioè la locazione, che viene automaticamente ricondotta alle regole della Legge n. 431 del 1998. In concreto, il rapporto si trasforma in un regolare contratto di locazione 4+4. Ed è proprio quello che è successo a Spoleto: l’inquilino ha ottenuto il diritto di restare nell’immobile per la durata legale del contratto, continuando a pagare il canone di 250 euro, mentre la richiesta di rilascio immediato è stata respinta.
Il punto finale è semplice: usare il comodato per coprire un affitto in nero è molto più rischioso di quanto sembri. Perché basta una conversazione sbagliata, un pagamento tracciato per trasformare il finto comodato nella prova decisiva contro chi pensava di farla franca.
