Gli affitti brevi sono cresciuti negli ultimi anni. A spingere il segmento, tanti cittadini comuni che hanno messo a disposizione le proprie abitazioni. Ma il passaggio da cittadino comune a imprenditore è più rapido di quanto si possa immaginare… Almeno per la legge.
Affitti brevi, la terra di mezzo
Il segmento degli affitti brevi è più complicato di quanto si possa immaginare. E pensare che secondo l’immaginario collettivo basta poco: una casa disabitata, una maggiore cura nel ricambio di asciugamani, lenzuola, nella pulizia, nell’arredamento… Et voilà, la proprietà è pronta a generare un reddito superiore a qualsiasi canone di locazione a lungo termine.
Reddito che interessa allo Stato, e non solo in termini di tassazione, ma anche di burocrazia. Bisogna mantenere certi standard. Soprattutto, bisogna capire quando un’attività è saltuaria e quando invece indica imprenditorialità. Formalmente, i confini sono precisi. Nella pratica, attraversarli è un attimo. Con tutto ciò che ne consegue per gli obblighi di gestione e di fiscalità… E in quanto a sanzioni, se si disattendono questi obblighi.
Ma quando scatta formalmente l’imprenditorialità e cosa comporta? La risposta è cambiata proprio di recente.
Dal 1° gennaio 2026, infatti, la presunzione di imprenditorialità scatta quando vengono destinati agli affitti brevi più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta. La novità è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, che ha abbassato la soglia precedente, fissata a quattro appartamenti.
In sostanza, chi affitta tre immobili viene considerato dalla legge un imprenditore, indipendentemente dal numero di contratti stipulati e dai ricavi ottenuti.
Le conseguenze sono importanti. L’attività richiede l’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro delle Imprese e la presentazione della SCIA al Comune competente. Possono inoltre sorgere obblighi contributivi, in presenza dei relativi requisiti.
Cambia anche il trattamento fiscale: non è più possibile applicare la cedolare secca ai redditi dell’attività imprenditoriale.
Attenzione, però: la soglia numerica non è l’unico elemento da considerare. Anche con uno o due appartamenti, infatti, le modalità di gestione e i servizi offerti possono determinare un inquadramento diverso dalla semplice locazione privata.
Diventare imprenditori senza accorgersene
Alcuni comportamenti fanno scattare la presunzione di imprenditorialità senza accorgersene. Per esempio, mettere a disposizione un terzo appartamento, magari ereditato, anche soltanto per alcune settimane. Dal 2026 basta destinare più di due immobili agli affitti brevi nello stesso periodo d’imposta, senza che sia necessario raggiungere particolari fatturati.
Un secondo comportamento è offrire pulizie periodiche e cambi di biancheria durante il soggiorno, pensando di rendere più gradevole l’esperienza. Il riassetto tra un ospite e l’altro è compatibile con la semplice locazione; i servizi ripetuti durante la permanenza possono invece avvicinare l’attività a quella ricettiva.
Terzo caso: preparare ogni mattina la colazione oppure organizzare visite guidate e servizi di noleggio auto, magari per distinguersi dalla concorrenza. Sono prestazioni non strettamente connesse all’utilizzo dell’immobile e incompatibili con la disciplina fiscale delle locazioni brevi.
Attenzione, però: soltanto il superamento della soglia numerica determina la presunzione legale. Negli altri casi occorre valutare concretamente le caratteristiche dell’attività e il suo eventuale inquadramento imprenditoriale.
