Mutuo ristrutturazione prima casa, utili consigli

Spesso si vorrebbe ristrutturare casa, ma non si dispone della liquidità necessaria per affrontare tutti i lavori che si vorrebbero realizzare. Tuttavia esiste uno strumento che potrebbe aiutarti ad aggirare questo ostacolo ed è il mutuo ristrutturazione prima casa che può essere richiesto presso qualsiasi istituto di credito o intermediario finanziario autorizzato dalla Banca d’Italia. Vediamo insieme di cosa si tratta, se può fare al caso tuo e come sia possibile avere le migliori condizioni….

Mutuo, di cosa si tratta

Un mutuo in parole semplici (anche un mutuo ristrutturazione prima casa), è un finanziamento (con una durata che può andare dai 5 ai 30 anni) che viene concesso da una banca o da un intermediario finanziario per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa. A fronte della concessione di un mutuo il richiedente – detto mutuatario – assume l’obbligo di restituire la somma ricevuta pagando delle rate mensili che comprendono una quota del capitale ricevuto più una percentuale di interessi. Qualsiasi mutuo immobiliare viene garantito da un’ipoteca posta sull’immobile stesso ed è stipulato per mezzo di atto pubblico redatto di fronte a un notaio.

Prima di concedere un mutuo, la banca o l’intermediario finanziario, effettuerà tutta una serie di verifiche per accertarsi che tu possa sostenere questo onere nel tempo e, nello specifico, saranno oggetto di attenta analisi:

• le tue risorse economiche, patrimoniali e finanziarie
• l’entità del mutuo richiesto in relazione al valore dell’immobile messo a garanzia
• il rapporto fra il tuo reddito e l’ammontare della rata che dovrai pagare ogni mese: a questo riguardo già ti posso dire che gli intermediari finanziari ritengono sostenibile una rata che non sia superiore a un terzo del reddito mensile del richiedente.

Il piano che indica modi e tempi per il rimborso delle rate del mutuo è detto piano di ammortamento. Nel caso tu abbia optato per un mutuo a tasso variabile il piano di ammortamento darà solo un’indicazione su quello che sarà il reale ammontare delle rate, che potranno modificarsi ad ogni variazione del tasso preso a riferimento per il calcolo dell’interesse.

Mutuo ristrutturazione prima casa. Cosa è e che documenti sono richiesti

Il mutuo ristrutturazione prima casa è una particolare forma di finanziamento che consente di ricevere in prestito fino al 100% della somma preventivata per i lavori di ristrutturazione purché non ecceda una data percentuale del valore dell’immobile da ristrutturare (di solito compresa fra il 40% e il 50%) .

Nel momento in cui avrai deciso di richiedere un mutuo ristrutturazione prima casa, per poter avviare la pratica, ti saranno richiesti tutta una serie di documenti, alcuni dei quali in funzione del tipo di ristrutturazione che vuoi eseguire e che possiamo riassumere in questi termini:

Manutenzione ordinaria – se gli interventi di ristrutturazione dovessero riguardare il ripristino di parti limitate di un edificio già esistente si parlerà di manutenzione ordinaria e, in questo caso, basterà presentare all’intermediario finanziario il preventivo redatto dalla ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori.

Manutenzione straordinaria – la ristrutturazione che stai progettando implica interventi sulle strutture, anche portanti, della casa. In questa circostanza, oltre al preventivo dell’impresa, ti saranno richiesti anche il progetto edilizio insieme alla domanda di autorizzazione edilizia o alla DIA che hai inviato al tuo Comune di residenza.

Ristrutturazione con grandi opere – si definiscono in questo modo ristrutturazioni che implicano dei cambiamenti sostanziali all’intera struttura della casa (come, ad esempio, un ampliamento) e che, pertanto, richiedono il rilascio di una concessione edilizia e il pagamento di oneri e contributi comunali. Se questo fosse il caso, oltre al preventivo di spesa, la banca ti chiederà di presentare la concessione edilizia oltre alla ricevuta del pagamento delle tasse dovute al Comune.

Tuttavia devi tenere presente che, una volta che avrai presentato tutta la documentazione e che la tua richiesta per un mutuo ristrutturazione prima casa sia stata approvata, l’erogazione della somma richiesta non sarà immediata. Prima che tu possa avere l’effettiva disponibilità dei fondi sul tuo conto corrente potrebbe trascorrere un lasso di tempo oscillante fra i 30 e i 60 giorni.

Mutuo ristrutturazione prima casa. I vari tipi di mutuo

In base alla modalità con cui saranno calcolati gli interessi del mutuo ristrutturazione casa che vorresti richiedere, si possono distinguere:

Mutuo ristrutturazione prima casa a tasso fisso – all’atto della stipula del contratto di mutuo si fissa un tasso di interesse che rimarrà fisso per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio legato a questa scelta sta nell’impossibilità di poter trarre vantaggio da eventuali riduzioni dei tassi di riferimento nel corso del tempo. Di contro, un mutuo a tasso fisso è la scelta migliore per chi vuole essere sicuro e certo degli importi delle rate che dovrà restituire per estinguere il debito. Di solito, gli intermediari finanziari e le banche, applicano delle condizioni più costose a questi tipi di mutui.

Mutuo ristrutturazione prima casa a tasso variabile – in questo caso il tasso d’interesse della rata da restituire varia in funzione di un tasso d’interesse (di mercato o di politica monetaria) preso come rifermento. In questo caso il rischio più consistente è che si possa verificare un aumento del tasso di riferimento tale da rendere insostenibile la rata mensile per la restituzione del debito mentre, al contrario, si potrebbe trarre beneficio da un abbassamento del tasso di riferimento.

Mutuo ristrutturazione prima casa a tasso misto – il tasso di interesse può trasformarsi da fisso a variabile (e viceversa) a scadenze determinate e/o a certe condizioni indicate nel contratto. Rischi e vantaggi, quindi, possono essere sia quelli del tasso fisso che del tasso variabile.

Mutuo ristrutturazione prima casa a tasso doppio – questo tipo di mutuo è diviso in due parti: una quota è a tasso fisso, mentre un’altra a tasso variabile. Questa soluzione ha il pregio di equilibrare rischi e vantaggi di tassi fissi e tassi variabili.

Mutuo ristrutturazione prima casa a tasso agevolato – In certe circostanze alcune categorie di persone, a fronte di determinati schemi di agevolazione, o di lavoratori (dipendenti di enti pubblici o di società che hanno stipulato specifiche convenzioni), possono beneficiare di condizioni di favore rispetto alle normali condizioni di mercato.

Mutuo ristrutturazione prima casa. Costi e spese da sostenere

La richiesta di un qualsiasi mutuo, anche quella di un mutuo ristrutturazione prima casa, comporta dei costi e delle spese che si andranno a sommare agli interessi da restituire.

Nel caso tu voglia richiedere un mutuo a una banca, dovrai pagare un’imposta del 2% sulla somma concessa. Tale aliquota sarà ridotta allo 0,25% qualora la richiesta del mutuo sia relativa all’acquisto di una prima casa. Questa imposta verrà direttamente trattenuta dalla banca al momento dell’erogazione del tuo mutuo e, quindi, la somma che effettivamente riceverai sarà leggermente inferiore a quella concessa. Oltre a questa imposta ci potrebbero essere ulteriori imposte connesse all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

Oltre a tasse e imposte e al tasso d’interesse, potresti dover sostenere anche le seguenti spese:

• le spese di istruttoria da corrispondere all’intermediario finanziario, che possono essere determinate come importo fisso come una percentuale calcolata sull’intero importo del finanziamento concesso;
• il costo del notaio relativamente al contratto di mutuo e all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
• le spese relative alla sottoscrizione di una polizza assicurativa che copra l’immobile offerto in garanzia da rischi di possibili danni;
• nel caso non si sia puntuali nel pagamento delle rate mensili, si dovranno corrispondere degli interessi di mora. In linea di massima sono determinati da una maggiorazione percentuale del tasso d’interesse pattuito e vengono calcolati dalla data di scadenza della rata non pagata fino al giorno dell’effettivo pagamento della stessa;
• infine, si dovranno calcolare le commissioni annue per la gestione della pratica e l’incasso delle rate, oltre che le spese relative all’invio delle comunicazioni.

È importante sottolineare che la ristrutturazione di un immobile rappresenta un impegno finanziario significativo e che è fondamentale avere una chiara comprensione di tutti i costi coinvolti. Per questo motivo, consigliamo di leggere il nostro articolo sui veri costi di una ristrutturazione casa, in cui forniamo una panoramica dettagliata su tutti gli aspetti finanziari da considerare prima di intraprendere lavori di ristrutturazione. Questa risorsa può aiutarti a pianificare meglio il tuo progetto e a evitare sorprese sgradite legate ai costi.

Mutuo ristrutturazione prima casa. Detrazioni fiscali e agevolazioni

Una cosa buona da sapere è che, nel caso dell’accensione di un mutuo ristrutturazione prima casa, ti sarà possibile portare in detrazione fiscale ai fini IRPEF un’aliquota pari al 19% su di un costo massimo di 2.582,28 euro all’anno. L’importo che potrai portare in detrazione fiscale deve essere relativo alle spese sostenute per gli interessi passivi e agli oneri accessori (spese notarili, commissioni dell’intermediario finanziario, e così via).

Inoltre è bene tu sappia che, al fine di agevolare la possibilità di accedere a un mutuo ristrutturazione prima casa per alcune categorie particolari di persone, lo Stato ha istituito il cosiddetto “Fondo di Garanzia Prima Casa”. Tale Fondo copre, nella misura del 50%, le richieste di garanzie da parte della banca per la concessione di un mutuo fino a 250.000,00 euro volto all’acquisto, alla ristrutturazione e al miglioramento di un immobile non di lusso da destinare a prima casa. Possono beneficiare di questa agevolazione per la concessione di un mutuo ristrutturazione prima casa giovani coppie, single con figli minori a carico, giovani di età inferiore ai 35 anni con un contratto di lavoro atipico e locatari di case popolari.

Mutuo ristrutturazione prima casa. Come avere le migliori condizioni

Ora che hai scoperto cosa è un mutuo ristrutturazione prima casa ti voglio aiutare a scoprire come puoi ottenere le condizioni più vantaggiose.

Ancor prima di rivolgerti a una qualsiasi banca o intermediario finanziario fai il punto della situazione e valuta bene quelle che sono le tue reali esigenze e possibilità, quindi prenditi del tempo e procedi seguendo questi passi:

Scegli il tipo di tasso – questa decisione è di fondamentale importanza. Valuta bene le varie tipologie di tassi (variabile, fisso, doppio o misto), i loro rischi e i loro vantaggi, in relazione alla tua situazione economica, lavorativa e di mercato cercando di considerare come si possano sviluppare in futuro. Sicuramente, in questo preciso momento in cui i tassi bancari sono particolarmente bassi, la scelta di un mutuo a tasso fisso potrebbe essere vantaggiosa e garantirti una maggiore tranquillità. Ad ogni modo, quando ti recherai presso banche e operatori finanziari per avere informazioni, chiedi sempre il Foglio Comparativo dove ogni intermediario ha l’obbligo di illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che propone.

Confronta i mutui proposti da più intermediari – le condizioni e i tassi d’interesse proposti dai vari intermediari possono variare anche in modo molto consistente. Quindi cerca di reperire quanti più Fogli Comparativi e Fogli Informativi ti è possibile: in questo modo potrai confrontare e valutare con tutta calma le varie offerte e prendere una decisione ponderata. Poni particolare attenzione, specie quando stai considerando le varie opportunità, al Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) che rappresenta il costo effettivo del mutuo dal momento che incorpora il tasso di interesse applicato dall’intermediario e tutte le altre spese (come le spese di istruttoria e di riscossione). Ricorda che se scegli un mutuo a tasso variabile il TAEG riportato sul Foglio Informativo avrà un valore meramente indicativo.

Richiedi una proposta personalizzata – Tutti i prospetti informativi contengono delle informazioni standard, quindi una volta che avrai individuato una serie di mutui che potrebbero fare al caso tuo, il suggerimento che posso darti è quello di fissare un appuntamento con gli operatori che hai scelto e chiedere loro se, sulla base di quella proposta, possono offrirti delle condizioni che corrispondano ancor di più alle tue specifiche esigenze.

Volendo riassumere, per ottenere le migliori condizioni relativamente a un mutuo ristrutturazione prima casa, fai molta attenzione a:

• tipologia di tassi,
• TAEG,
• piano di ammortamento e voci di spesa,
• tempistiche per l’erogazione del mutuo

Esempio preventivo compravendita e mutuo (di massima) per la richiesta di agevolazioni prima casa

Il seguente è un preventivo di massima, presupponendo una richiesta di agevolazioni prima casa, l’indicazione della rendita catastale complessiva e che il venditore sia una persona fisica privata.

Preventivo compravendita e mutuo

Prezzo cv EURO 110.000

Mutuo fondiario euro 60.000 circa

si Agev. prima casa  

credito d’imposta da riacquisto prima casa da valutare

credito d’imposta da preliminare da valutare

rendita catastale: 353,67

no iva – registro

IMPOSTE e TASSE:

Imposta di registro: euro 1.000 (meno eventuale credito d’imposta da riacquisto)

Imposta catastale: euro  50  

Imposta ipotecaria: euro  50  

Tassa ipotecaria: euro 35

Voltura catastale: xxx

Tassa archivio cv: euro 30,40 circa

Tassa archivio mutuo: euro 21,70 circa

Spese ufficio forfettarie (voci di onorario), comprensive di contributi repertoriali, notifiche banche, varie, onorario copia esecutiva, marche da bollo, visure ed ispezioni, già comprensivo di iva euro 255 (compravendita) + 150 (mutuo) + 130 (altro)

ONORARIO: euro 900 + 750

IVA: euro 363

Arrotondamento per difetto euro 5,10

TOTALE  EURO 3.730,00 euro (uscita presso filiale della banca: + euro 100)

Ecco una testimonianza ricevuta da un lettore del blog:

Salve, io e la mia fidanzata abbiamo appena letto il vostro interessante articolo che parla dei mutui sulla prima casa, infatti stavamo appunto cercando su internet delle informazioni a questo proposito. Abbiamo intenzione di acquistare una casa per poterci sposare ma probabilmente avremo bisogno di chiedere un piccolo mutuo alla banca e non essendo per niente esperti in materia, troviamo che i vostri suggerimenti ci sono stati molto utili.

Abbiamo poi continuato a navigare sul vostro sito e ci siamo resi conto di quanto potrà probabilmente esserci utile in futuro, quando magari potremmo avere bisogno di trovare un architetto, un idraulico, una ditta per una possibile ristrutturazione…insomma, l’idea di poter avere dei preventivi gratuiti da ditte di zona è di sicuro una bellissima soluzione.

Alessandro D. e Michela P. (Cesena)

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