Pratiche catastali: cosa sono e quando servono?

Le pratiche catastali sono numerose e spesso complesse. Dunque, è bene affidarsi a professionisti in grado di curare gli oneri burocratici con rapidità ed efficacia. In ogni caso, è bene saperne quanto più possibile, in modo da monitorare in prima persona l’intero processo. Nell’articolo che segue offriamo informazioni dettagliate proprio sull’istituto della pratica catastale.

Pratiche catastali: cosa sono?

Con il termine generico “pratiche catastali” si intende l’invio di specifica documentazione a enti preposti ogni qualvolta si pongano in essere interventi, iniziative e azioni tali per cui i dati presenti in catasto rischiano di non corrispondere – o non corrispondano più – allo stato di fatto di un immobile o un terreno.

Una definizione un po’ complicata, è vero, ma che riguarda situazioni molto presenti. State realizzando un intervento di ristrutturazione che modifica la planimetria? Siete obbligati ad effettuare una pratica catastale perché altrimenti la planimetria presente in catasto risulterebbe obsoleta. State finalizzando una dichiarazione di successione? Dovrete dare il là alla relativa pratica catastale, in quanto il titolare di un bene patrimoniale rappresenta una delle informazioni presenti in catasto.

La questione è abbastanza complessa in primo luogo perché esistono più tipologie di pratiche catastali. Secondariamente, perché non tutte vengono realizzate allo stesso modo e necessitano delle stesse figure professionali. Alcune pratiche richiedono il contributo di un ingegnere, un geometra o un architetto; per altre è sufficiente un commercialista o si prestano addirittura al fai da te.

Pratiche catastali: quando servono?

Come già accennato, le pratiche catastali sono necessarie ogni qual volta si modifica lo stato di fatto di un immobile o un fabbricato, in modo tale da rendere obsolete le informazioni in mano al catasto. La finalità di ciascuna pratica catastale consiste esattamente nell’evitare che ciò accada, dunque di informare il catasto circa qualsiasi variazione posta in essere e che riguarda i dati catastali.

Nello specifico, una pratica catastale ha ragione di esistere quando:

• Cambia il titolare dell’immobile.
• Si prendono iniziative, chiaramente a carattere edilizio, che modificano la planimetria.
• Sussistono, a vario titolo e per qualsiasi motivo, errori nei dati catastali.
• Quando viene creato ex novo un appartamento.

Le principali pratiche catastali

Di seguito, le pratiche catastali maggiormente richieste.

• Variazione catastale. Questa pratica catastale è strettamente connessa alle iniziative di tipo edilizio. Ovvero, alle ristrutturazioni. Si badi bene: solo alle ristrutturazioni che causano modificazioni di tipo catastale, ovvero riguardanti la planimetria, la volumetria etc. In genere, la variazione catastale viene realizzata in concomitanza della CILA, ovvero la comunicazione che deve essere inviata – corredata di relazione tecnica – in caso di ampliamento di una o più stanze, l’apertura o la chiusura di porte/finestre.

• Conformità catastale. E’ una pratica catastale sui generis, in quanto non impone l’invio di documentazione specifica agli enti preposti. E’ semplicemente la dichiarazione, pronunciata dal venditore e verificata dal notaio, di conformità tra quanto presente in catasto e lo stato di fatto di un immobile o un terreno. Il campo, ovviamente, è quello notarile, della cessione immobiliare.

• Nuovo accatastamento. Questa pratica catastale, tra le più complesse a dire il vero, consiste nella richiesta di assegnazione di nuovi dati catastali, in riferimento a un immobile creato ex novo o a un immobile che è andato incontro a pesanti modificazioni. La pratica del nuovo accatastamento serve anche a soddisfare un’altra esigenza, che niente ha a che fare con l’edilizia: la correzione di errori catastali (titolarità, ubicazione, numero dei vani etc.).

• Voltura catastale. E’ la pratica catastale più semplice, anche perché spesso “automatica”, o comunque inclusa in altre pratiche di tipo burocratico. La voltura catastale è semplicemente la richiesta del cambio di titolarità. Essa può rendersi necessaria in caso di successione, ma anche di cessione di un immobile. Va fatta in separata sede solo quando non è accompagnata da uno specifico atto. Per esempio, in caso di ricongiungimento di usufrutto (se il de cuius non ha lasciato alcun bene).

• Frazionamento immobile e accorpamento. Pratica più frequente di quanto si possa immaginare, si rende necessaria quando si scinde una unità immobiliare (es. da un immobile se ne ricavano due) o quando si accorpano due immobili.

Pratiche catastali: a chi rivolgersi?

E’ una domanda a cui non è semplice rispondere. Sicuramente, non si può dare una sola risposta. Anche perché le pratiche catastali sono ben differenziate, e ciascuna richiede una professionalità diversa. Ad ogni modo, possiamo individuare tre scenari diversi.

• Pratica catastale connessa a un intervento edilizio. In questo caso, è sempre necessario il contributo di un tecnico, quale può essere un ingegnere, un architetto o un geometra. Il motivo è semplice: l’obbligo di allegare una relazione tecnica.

• Pratica catastale non connessa un intervento edilizio. Per esempio, quando si deve chiedere una voltura catastale nel contesto di una successione. La questione, in questo caso, è puramente burocratica e fiscale. In genere, è sufficiente un commercialista.

• Pratica catastale a bassa complessità. Se la pratica è veramente basilare, come una voltura da successione “semplice” (riguardante un solo immobile, pochi eredi etc.) o un semplice ricongiungimento di usufrutto, è possibile procedere con il fai da te. Tuttavia, anche in questi casi l’errore è sempre in agguato, vista la complessità della modulistica. Dunque il consiglio è sempre quello di farsi assistere da un professionista.

Pratiche catastali: come risparmiare?

In sé, la pratica catastale non costa moltissimo. Si tratta di pagare le marche da bollo (in genere 16 euro a pagina), i diritti di segreteria e il compenso del professionista. Raramente si raggiungono i 1.000 euro. Spesso non si va oltre le poche centinaia.

Anche in questo contesto, è possibile risparmiare. Non tanto sui costi burocratici, quanto sulla parcella tecnico o del commercialista. Come fare? E’ sufficiente brandire l’arma del preventivo. Contattate più professionisti, chiedete sempre il preventivo, confrontate le cifre. Infine, individuate la figura che vi infonde più fiducia e che costa meno.

Se necessario, perdeteci del tempo: l’impiego intelligente del preventivo è l’unico modo per risparmiare veramente.